Описание

Сдача квартиры в аренду - нюансы оформления, налоговые обязанности, скачать договор аренды квартиры

Арендные взаимоотношения участников договора коммерческого найма должны оформляться с соблюдением действующего законодательства. Согласно правилам, арендодатель предоставляет арендатору пригодную для проживания жилплощадь. Квартирант обязан использовать жилой объект по назначению, вовремя оплачивать проживание и соблюдать отраженные в соглашении правила.

Сдача квартиры в аренду представляет собой юридическое действие, затрагивающее некоторые обязательные установки, знание и соблюдение которых надежно защитит интересы владельца квартиры. Невнимательность, отсутствие правовых знаний повышает риски и влечет за собой конфликтные ситуации. Предлагаем вам ознакомиться с основными рекомендациями по грамотному сопровождению аренды жилплощади.

Участники соглашения прописывают в документе стандартные положения, касающиеся оплаты, сроков и содержания квартиры. По желанию сторон, документ может быть расширен дополнительными условиями, удовлетворяющими обе стороны. Правом предоставления жилого объекта в найм обладает собственник или его доверенное лицо.

Типичной является ситуация, когда квартиру предлагает в аренду родственник проживающего в ином населенном пункте владельца. Такое обстоятельство считается законным и не противоречит ГК РФ, при наличии нотариально заверенной доверенности на осуществление подобной юридической операции. Распорядиться возможностью предоставления найма можно при выполнении обязательных условий:

• 1. Распоряжаться недвижимостью имеет право только владелец, имеющий свидетельство на право собственности.
• 2. При совместном владении, независимо от выделенных долей, участие в оформлении договора найма должен принимать каждый из собственников. Потребуется присутствие и подписание арендного соглашения всеми владельцами или наличие нотариальной доверенности на имя одного из них на совершение сделки. Если собственником является несовершеннолетний или недееспособный гражданин, документ за него подписывает родитель или опекун, обладающий официальными полномочиями.
• 3. Сдача муниципального объекта, занимаемого на правах социального найма, позволена законом. При этом варианте необходимо согласовать проводимую сделку с собственником, то есть жилищным отделом муниципалитета. Наличие разрешения избавит арендодателя от возможных проблем при возникновении форс-мажорных обстоятельств. Документ должен быть согласован и завизирован со всеми зарегистрированными в квартире жильцами.
• 4. Предложения об аренде членов семьи собственника должны подкрепляться нотариальной доверенностью, как иных официальных представителей. В тексте документа отображаются данные о доверенности, отмечается согласие квартиранта иметь юридические отношения с представителем владельца недвижимости.
• 5. Развитие рынка ипотечного кредитования привело к многочисленным случаям сдачи в найм залогового имущества, которым является квартира. Участники сделки рискуют получить неприятности, если действие производится без согласования кредитора. В ипотечном договоре прописываются штрафные санкции и иные ограничения, наказания за сдачу квартиры в аренду. Внеплановая проверка банковской службой может привести к выселению квартиранта и требованию к заемщику досрочно погасить ипотечные обязательства.

Основными вопросами, встающими перед арендодателем, являются поиск претендента, расчет арендной платы и подписание договора, отражающего юридические взаимоотношения сторон. Каждый вопрос требует продуманных шагов и взвешенного отношения. Кроме прочего, перед собственником возникают законодательные требования об уплате налога за получаемый доход. Правила получения платежей могут устанавливаться различным образом, устраивающим участников соглашения.

Сдавать свою недвижимость можно лично или воспользоваться услугами агентства, оба пути имеют преимущества и отрицательные моменты.

На рынке недвижимости всегда присутствовали недобросовестные риэлтеры, которые применяют различные мошеннические схемы. Контролируя процесс, владелец может анализировать происходящее и доверять собственным предпочтениям. Экономя затраты на оплату посреднических услуг, следует понимать всю ответственность за происходящее и тщательно соблюдать инструкции.

Лицензированное и дорожащее своей репутацией агентство снимает с арендодателя временные затраты, корректно составляет договор аренды и проводит сделку согласно актуальным правовым нормам. Практический опыт, отсутствующий у владельца квартиры, имеется у профессиональных риэлтеров, что дает им следующие преимущества:

• знание конъюнктуры рынка позволяет выдвигать адекватную на текущий момент цену аренды;
• специалист самостоятельно разрабатывает имеющуюся базу желающих снять жилье, отбирает подходящие кандидатуры;
• ответственность за заключение и соблюдение правил несут участники сделки, но агентство может консультировать обе стороны по возникающим спорам и помогать преодолеть непредвиденные обстоятельства;
• согласуясь со своим практическим опытом и знанием правовых норм, сотрудник агентства точнее предусмотрит все положения документа, тем самым снизив риски сторон.

Участники арендного процесса могут не обратить внимание на особенности конкретного соглашения, не указать дополнительные условия, допустить непроизвольные или преднамеренные отклонения от стандартного образца.

Квалифицированный риэлтер, составляющий арендные соглашения регулярно, выявит сомнительные моменты и укажет на них клиенту. Оптимальным вариантом будет, если арендодатель обратится с знающему профессионалу, опытному сотруднику риэлтерской фирмы.

Избежать мошеннических действий со стороны недобросовестных специалистов можно, если обращаться в работающую несколько лет на рынке фирму. Необходимо внимательно отнестись к подписанию соглашения с компанией.

Если вашу квартиру берут в работу и начинают ее предлагать потенциальным квартирантам, то владельцу должны регулярно сообщать о всех возможных предложениях.

Договорные отношения с агентством, оформленные документально, могут предусматривать исполнение штрафных санкций и требования неустойки за неисполнение и не своевременное выполнение обязательств обеими сторонами. Подписывать документ стоит после тщательного изучения всех предложенных условий предоставления услуги.

При личном поиске квартирантов, потребуется самостоятельное составление арендного соглашения. Следует помнить, что документ имеет юридическую силу, поэтому перед подписанием желательно проконсультироваться со специалистом, чтобы максимально обезопасить себя.

Грамотный, с юридической точки зрения, документ является гарантией при возникновении досудебных и судебных споров. Документ может быть напечатан или заполнен от руки, нотариальное заверение не требуется. Если вопрос стоит о долгосрочной договоренности или особых условиях, отличающихся от стандартных, то предпочтительно обратиться в нотариат за официальным заверением контракта.

В зависимости от правового статуса квартиры, предпринимается непосредственная аренда или поднайм. Последний случай, когда жилплощадь является муниципальным объектом или залоговым имуществом по ипотеке, необходимо получить письменное согласие администрации или банка. Документ должен содержать личные данные сторон, срок проживания, размер платы, дату ежемесячного расчета и порядок передачи средств. Оплата может передаваться лично, производиться перечислением безналичных платежей на карту собственника.

По желанию сторон, в текст включаются важные для них пункты, индивидуальные в каждой конкретной ситуации. Практикующие специалисты по сдаче недвижимости рекомендуют обратить внимание на следующие моменты:

• данные о местоположении сдаваемого объекта недвижимости не должны допускать разночтения, координаты требуется сопоставить с документами на квартиру, например, свидетельством на право собственности;
• количество квартирантов с указанием паспортных данных. Если при проверке будут обнаружены жильцы, не предусмотренные обязательствами, то факт является основанием для досрочного расторжения договора или изменением условий оплаты;
• составляется опись оборудования, мебели и предметов обихода с оценочной стоимостью, находящихся в квартире и предоставляемых к пользованию. Наниматель, соглашаясь с предложенной оценкой, может внести дополнительные пункты о возможном ремонте и режиме его оплаты. Ответственность за порчу устанавливается в обязательном порядке, чтобы избежать спорных моментов;
• контроль за состоянием квартиры и сохранностью имущества должен проводиться с указанной периодичностью. На практике, проверка состояния совпадает с получением платежа, если он осуществляется наличными. Квартирант имеет право отказать в визите владельца, если такое действие не совпадает с подписанными условиями;
• оплата коммунальных услуг может быть включена в стоимость аренды или погашаться отдельными платежами. Следует оговорить платежи за интернет, кабельное телевидение, телефон и другое дополнительное оборудование, требующее регулярных платежей. Если оплата электричества, газа и водоснабжения осуществляется по установленным счетчикам, то при заселении первичные показания должны фиксироваться или цифры начала отсчета прописываются документально;
• порядок и требования, позволяющие досрочно расторгнуть договоренность, возможность возмещения не использованной оплаты и возврат в такой ситуации залоговой суммы за последний месяц проживания отражаются в обязательном порядке;
• пролонгация отношений устанавливается при согласии сторон и является обязательной для исполнения. Например, пункт о продлении найма может сопровождаться тезисом о допустимом поднятии арендных платежей;
• внесение залога в размере месячной оплаты за сохранность имущества и последний месяц проживания намного обезопасит владельца квартиры.

Кроме главного документа, регламентирующего отношения сторон, юридическую защиту предоставляют дополнительные акты. Например, отдельным документом может стать акт приемки/передачи предоставленного имущества. Залог за пользование берется согласно выставленной актом оценки, но может отличаться в меньшую сторону. Когда квартиранты съезжают, то залог возвращается при исправности и наличии предметов обстановки и обихода.

Сдавая жилплощадь, не стоит стесняться и следует сделать копии паспортов всех жильцов, прописанных в договоре. Сверяя личные данные квартирантов, указанные в соглашении, с подлинниками предоставленных удостоверений, владелец жилплощади должен внимательно отнестись ко всем пунктам паспортов.

В случае наступления аварийной ситуации по вине арендатора, ответственность перед понесшими ущерб соседями несет собственник недвижимости. Оговаривая возможность затопления или пожара, следует уведомить квартирантов об ответственности, если квартира застрахована или предложить им самостоятельно оформить страховку.

Доход, получаемый от сдачи недвижимости в найм, облагается налогом по установленным правилам. Если собственник сдает несколько объектов, то он обязан оформиться как индивидуальный предприниматель. Гражданину предоставляется право выбора системы налогообложения, по упрощенной схеме платится 6% без расчета прибыли.

Выбирая общую систему платежей, потребуется производить расчет дохода и с полученной суммы оплачивать ставку в размере 15%. Заключенный в единственном числе арендный договор потребует налогового отчисления в 13% от установленной соглашением суммы.