Залог права требования по ДДУ - Песочница - Конференция ЮрКлуба

Ростов-на-Дону 02 Дек 2015

Добрый день. При заключении договора залога права требования по договору долевого участия и после регистрации права собственности на объект ДДУ за дольщиком залог прекратится? При условии что заемное обязательство, в обеспечение исполнения которого заключен договор залога права требования, не является целевым и вообще никак не привязан к ДДУ? В случае если деньги целевые, то тут проще - ст. 77 закона об ипотеке + Постановление Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 N 13905/10. а если нет?

В случае если деньги целевые, то тут проще - ст. 77 закона об ипотеке + Постановление Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 N 13905/10. а если нет?

а если нецелевые, то просто ГК РФ. Впрочем, если и целевые, то всё равно ГК РФ.

Ипотека прав по договору долевого участия в строительстве: комментарий к постановлению Президиума ВАС РФ

Предметом рассмотрения Президиума ВАС РФ (постановление № 13905/10 по делу А56-37255/2009) стал следующий вопрос:

возникает ли в силу закона залог (ипотека) прав требования участника долевого строительства в пользу банка, если кредит предоставлен для оплаты по договору участия в долевом строительстве, и подлежит ли такой залог (ипотека) государственной регистрации одновременно с договором участия в долевом строительстве без представления в регистрирующий орган специального заявления.

Заявитель - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу полагал, что действующее законодательство дает основание для отрицательного ответа на этот вопрос. По мнению заявителя в рассматриваемом случае залог в силу закона не возникает, т.к. отсутствует условие для возникновения такого залога, сформулированное в п. 3 ст. 334 ГК РФ, согласно которой залог возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. При этом заявитель не согласился считать положения абзаца второго п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке, о том, что к залогу права требования участника долевого строительства применяются правила об ипотеке недвижимого имущества основанием для применения к этим случаям правил о законном залоге.

Все судебные инстанции и Президиум ВАС РФ с таким выводом не согласились. Опираясь на положения абзаца второго п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке, определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, и устанавливающего возможностьпередать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, и указывающей на то, что к залогу права требования участника долевого строительства применяются правила об ипотеке недвижимого имущества, Президиум констатировал, что законный залог прав требования по договору участия в долевом строительстве возникает и ипотека в этом случае подлежит государственной регистрации без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины в момент регистрации названного договора.

Оценивая обоснованность рассматриваемого постановления, нужно прежде всего отметить, что сам факт принятия данного вопроса к рассмотрению Президиумом ВАС РФ, свидетельствует о том, что толкование рассмотренных выше норм, не является простым и однозначным. Причиной этому являются не вполне удачные формулировки закона. Вместе с тем, автору настоящего комментария ближе позиция заявителя, а не Президиума ВАС РФ.

Залог в силу закона - особая правовая конструкция, которая призвана обеспечить более эффективную защиту кредитора по обязательству в строго определенных законом случаях. Именно об этом говорит п. 3 ст. 334 ГК РФ. Согласно этой норме для возникновения законного залога в законе должны быть предусмотрены. а) обстоятельства, при наступлении которых возникает законный залог; б) имущество, которое будет находиться в залоге; в) обязательство, для обеспечения которого имущество будет находиться в залоге. Очевидно, такие жесткие требования в данном случае предъявляются для того, чтобы защитить интересы должника-залогодателя.

Если же обратиться к аргументации постановления, то мы увидим, что в нем отсутствует указание на то, в каком законе отражены все перечисленные обстоятельства для случая залога прав требования по договорам участия в долевом строительстве (потому, что такого закона нет). Вместо этого Президиум в качестве аргумента приводит утверждение о том, что из положений абзаца второго п. 5 ст. 5 и ст. 77 Закона об ипотеке «не следует, что правила о возникновении ипотеки в силу закона не применяются к ипотеке прав требования участника долевого строительства. вытекающих из соответствующего договора». Таким образом, требование о необходимости прямого указания в законе на обстоятельства, при которых возникает законный залог, фактически подменяется толкованием закона, которое является настолько широким, что выходит за рамки его действительного смысла. Фактически, Президиум ВАС РФ использовал в данном случае аналогию закона, применение которой для данного случая недопустимо, исходя из содержания п. 3 ст. 334 ГК РФ.

С точки зрения автора комментария мы в данном случае имеем дело с далеко не первым случаем выхода Высшего Арбитражного Суда РФ за рамки судебного толкования закона, с фактическим исправлением и «улучшением» действующего законодательства, которое происходит как в постановлениях по отдельным делам, так и при даче руководящих разъяснений.

Но в данном случае необходимо обратить внимание на ряд последствий данного постановления, которые вряд ли можно отнести к позитивным.

1. Предлагаемый подход существенно снижает правовую защиту участников долевого строительства в их отношениях с банками. Автоматическое возникновение залога при получении кредита снимает с банков обязанность не только указывать об этом в договорах, но и разъяснять участникам долевого строительства последствия заключения сделки. Создаются условия, при которых граждане будут узнавать о том, что их права требования по договору участия в долевом строительстве находятся в залоге, только после получения зарегистрированного договора. Это может приводить к увеличению количества споров между банками и участниками долевого строительства.

2. Отсутствие необходимости специального заявления на регистрацию залога в случае регистрации договоров участия в долевом строительстве неизбежно приведет к значительному увеличению количества ошибок регистраторов при определении наличия или отсутствия законного залога в каждом конкретном случае. С одной стороны, это приведет к необоснованной регистрации залогов, а с другой стороны - к отсутствию регистрации залога там, где он считается возникшим в соответствии с постановлением Президиума. И то, и другое приведет к нарушению прав участников долевого строительства. При этом нужно иметь в виду, что в отличие от ипотеки на основании договора, ипотека на основании закона возникает и существует независимо от государственной регистрации. При этом будут случаи, когда участник долевого строительства даже после регистрации договора не будет знать о том, что его права находятся в залоге у банка, что не повлияет на возможность банка обратить взыскание на предмет залога.

Отвлекаясь от конкретного судебного акта, нужно отметить, что автор настоящего комментария неоднократно высказывался против регистрации даже законного залога без заявления залогодателя (Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М. 2007, С. 235-326; Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации. М. 2011, С. 69)

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что рассматриваемое постановление, имеющее далеко не бесспорную аргументацию, приведет к нарушению существующего баланса интересов в отношениях между участниками долевого строительства и банками в пользу последних.

Договор залога прав требования участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих по договору участия в долевом строительст

к Порядку оформления ипотеки

в отношении участников

жилищного обеспечения военнослужащих

дата и место подписания

Федеральное государственное учреждение "Федеральное управлениенакопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" (далее- Учреждение), обеспечивающее функционирование накопительно-ипотечнойсистемы жилищного обеспечения военнослужащих и реализацию Министерствомобороны Российской Федерации функций уполномоченного федерального органаисполнительной власти в соответствии с Федеральным законом от 20 августа2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечениявоеннослужащих" (далее - Федеральный закон), в лице ___ (должность, ФИО) ___, действующего(ей) на основании ___ (наименование и реквизиты документа, на основании которого действует должностное лицо) ___, именуемое далее Залогодержателем, с одной стороны, и участникнакопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих ___ (ФИО участника накопительно-ипотечной системы) ___ (паспорт, серия, номер, кем и когда выдан) ___, зарегистрированный по адресу: _________________, свидетельство о праве участника накопительно-ипотечной системыжилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа:
серия _________________, N ___________ от _________________, именуемый(ая) далееЗалогодателем, действующий(ая) от своего имени, с другой стороны, совместноименуемые далее Сторонами, заключили настоящий Договор о нижеследующем.

1. Залогодатель в обеспечение обязательств, принятых на себя по ___ (полные реквизиты договора целевого жилищного займа) ___

от _ N _________________, заключенному Залогодателем и

Залогодержателем в городе ___ (далее - договор

целевого жилищного займа), передает Залогодержателю в залог право

требования участника долевого строительства, вытекающее из договора участия

в долевом строительстве, указанное в пункте 2 настоящего Договора (далее

именуется - право требования).

Право требования оценивается сторонами в сумме ___ (цифрами) ___

(___ (прописью) ___) рублей (не менее цены договора участия

в долевом строительстве, указанной в договоре целевого жилищного займа).

Размер суммы и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом права требования, определяются в порядке и на условиях, которые установлены Федеральным законом от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих", федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и Положением о порядке прохождения военной службы, утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 16 сентября 1999 г. N 1237 "Вопросы прохождения военной службы", разделом 6 Правил, статьей 15 Федерального закона, а также договором целевого жилищного займа, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в целях приобретения жилого помещения (жилых помещений) по договору участия в долевом строительстве без использования ипотечного кредита.

2. Право требования принадлежит Залогодателю на основании договораучастия в долевом строительстве от _____________________ N _________________, заключенного Залогодателем с ___ (наименование юридического лица, привлекающего денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома) ___, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимоеимущество и сделок с ним "__" ________ ____ г. номер регистрации договора_________________, запись в единый государственный реестр прав на недвижимоеимущество и сделок с ним сделана ____________.(наименование регистрационного органа, сделавшего запись)Объектом долевого строительства, подлежащего передаче Залогодателю в соответствии с договором участия в долевом строительстве, является: ___ (город или иной населенный пункт, улица, номер участка или другие индивидуализирующие признаки места строительства объекта, определение подлежащего передаче жилого помещения в соответствии с проектной документацией) ___.Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства Залогодателю ____ г.

3. Залогодатель не вправе переуступать права требования на объект долевого строительства без письменного согласия Залогодержателя.

4. Обращение взыскания на заложенное право требования и его реализация осуществляются в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

5. Требования Залогодержателя удовлетворяются за счет реализации заложенного права требования.

6. В случае реализации заложенного права требования при обращении на него взыскания в судебном порядке его начальная продажная цена на публичных торгах устанавливается соглашением Сторон. В случае если Стороны не придут к согласию, размер начальной продажной цены устанавливается судом в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

7. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, и считается заключенным со дня внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Настоящий Договор подлежит государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силу со дня государственной регистрации.

8. Залогодатель оплачивает все расходы, связанные с государственной регистрацией договора залога прав требования.

9. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон и один экземпляр - для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

10. Во всем, что прямо не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются законодательством Российской Федерации.

Образцы документов, договоров, типовых должностных инструкций, исковых заявлений, контрактов и т

Наш каталог образцов документов, формы контрактов и должностных инструкций собран в этом разделе
В данном разделе собрана интересная информация (Образцы документов, договоров, должностных инструкций, исковых заявлений и т.д.). которая доступна для скачивания абсолютно бесплатно.
ДОГОВОР - образцы договоров
ДОЛЖНОСТНАЯ ИНСТРУКЦИЯ - типовые должностные инструкции
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ - образцы исковых заявлений
КОНТРАКТ - образцы контрактов
ОБРАЗЕЦ - образцы и формы разные
ДОЛЖНОСТНЫЕ ОБЯЗАННОСТИ - требования к квалификации сотрудника

Блог о бодибилдинге Бодибилдинг, производители спортивное питание, фитнес и стероиды с отзывами и рекомендации, правильная нагрузка, питание и тренировки,

Каталог стоматологий в Челябинске и области Стоматологии в Челябинске с отзывами и рейтингом, сделай правильный выбор,

Большой каталог с уникальными готовыми Сочинениями Сочинения и изложения, краткие содержания и характеристики героев скачать бесплатно школьные работы, для 5,6,7,8,9,10,11 классов, сочинения на Украинском и Английском

Выбор районов города, отзывы о работе застройщиков, сравнения, где купить квартиру в Краснодаре Переезд в Краснодар, покупка квартиры и выбор места и района города помощь советы для желающих переехать, форум о Краснодаре и Краснодарском крае, снять арендовать жилье

Отдых в Сочи, п.Лоо, снять комнату, номер в июне, в июле, августе на море Гостевой дом Вишневый в Сочи цены на проживание, достопримечательности, бронирование гостиницы, подробности о Сочи и Лоо

Документы, бланки, образцы на сайте, скачать, бесплатно, формы, шаблоны Бланки договоров, должностных инструкций, образцы судебных исков Договора купли-продажи акций, недвижимости между физическими лицами и инструкции на разничные должности от бухгалтера и кладовщика до директора оптовой фирмы

Комплекты постельного белья, красивое с рисунком, из поплина и бязи с доставкой по городу Краснодару Интернет магазин постельного белья с доставкой по Краснодару и Сочи КПБ, купить, заказать, стоимость и цену смотрите на сайте по постельному белью, выбор размеров и цветов

Заказать доставку женской менструационной чаши в России по городам Менструальная чаша купить, привезти доставить, капа для месячных доставка, купить, заказать, дешево с гарантией, новое в женской гигиене, выбор и отзывы женщин

Банк требует застраховать ипотеку, оформи страховку на ипотечную квартиру, дом Страхование ипотеки в Челябинске и Копейске минимальные тарифы по страхованию, мы предложим дешевле, чем в Сбербанке, у нас минимальная комиссия

ДОГОВОР - образцы договоров
ДОЛЖНОСТНАЯ ИНСТРУКЦИЯ - типовые должностные инструкции
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ - образцы исковых заявлений
КОНТРАКТ - образцы контрактов
ОБРАЗЕЦ - образцы и формы разные
ДОЛЖНОСТНЫЕ ОБЯЗАННОСТИ - требования к квалификации сотрудника

Реклама на сайте: