Руководства, Инструкции, Бланки

образец расписка на передачу денег за квартиру img-1

образец расписка на передачу денег за квартиру

Категория: Бланки/Образцы

Описание

Передача денег за квартиру

Передача денег за квартиру

Для продавца квартиры главное — получить свои деньги. Гарантией их получения служит правильно заключённый договор доступа к банковской ячейке и расписка о передаче ключа. Этот документ лучше проверить дважды, но это не единственное условие получения денег за квартиру.

Для продавца квартиры это самый серьёзный момент, во многом только из-за него люди и обращаются ко всем этим посредникам и риэлторам. И, как мы уже говорили неоднократно, совершенно напрасно. Схема получения денег проста. Но сначала про аванс при продаже квартиры.

Принимаем деньги на аванс за квартиру

Когда вы договорились с покупателем о цене, то принято принимать аванс или задаток. Это подтверждает серьёзность намерений продавца и можно запускать сделку. При получении аванса составляется договор, подписываемый сторонами сделки (образец). Его можно включить потом в получаемую за быстро продаваемую квартиру сумму, а можно и вернуть, здесь вы действуете по личному договору.

Несколько лет назад суммы аванса исчислялись сотнями тысяч рублей (Москва), ныне же аванс не превышает 50 т.р. даже за большие и дорогие квартиры, а за трёшку ныне вполне нормально вносить аванс 20-30 т.р.

Выбираем банк для сделки

Стандартным способом оплаты покупки квартиры является закладка денег в банковскую ячейку, но не каждый банк с ячейками для этого подойдёт. В банке вам понадобиться комната переговоров, а она есть не у всех отделений. Поэтому перед сделкой обзваниваете банки, подбираете отделение, где проводят сделки с недвижимостью и назначаете день сделки.

Есть ещё один нюанс — проверка наличности. Да, в любом месте мы можем получить фальшивую купюру, которую по виду и не отличим от настоящей, а больших объёмах не заметить и пропустить фальшивку проще простого. Поэтому в банке также уточните наличие услуги проверки денег и её стоимость. Стоимость такой услуги обычно составляет 0,1% от проверяемой суммы (Сбербанк, как обычно, отличается — 0,2%), то есть за проверку 10 млн. рублей вы заплатите 10 000 рублей. Согласитесь, что это немного за гарантию вашего спокойствия. Можно даже избежать этой проверки, если ваш покупатель заранее положит деньги на счёт в этом банке, а на сделку их просто закажет. В таком варианте вы приходите в кассу вместе с покупателем и при вас, пересчитывая на очень хорошей счётной машине, кассир выдаёт деньги, которые вы потом заложите в ячейку. Пересчитывайте и банковские упаковки обязательно.

Как гарантируется получение вами денег

Перед закладкой денег вы заключаете с банком трёхсторонний договор об аренде ячейки: банк, покупатель, продавец. Ячейку обычно оплачивает покупатель, при альтернативной сделке он оплачивает только одну ячейку. К этому договору делается дополнительное соглашение, в котором нас больше всего интересуют три пункта:

  • Покупатель (ФИО) и Продавец (ФИО) имеют 12.06.2014 право доступа к банковской ячейке в присутствии друг друга.
  • Продавец имеет право единоличного доступа к банковской ячейке с 13.06.2014 по 11.08.2014 при предъявлении следующих документов:
  • Покупатель (ФИО) имеет право доступа к банковской ячейке в отсутствии Продавца (ФИО) с 12.08.2014 по 19.08.2014.

*Основной документ, который обязательно потребуется, это зарегистрированный договор купли-продажи на вашу, уже бывшую, жилплощадь. Также обычно требуют выписку из домовой книги по новому месту жительства, особенно если в квартире были зарегистрированы дети. И паспорт, конечно же, также потребуется. Договор и паспорт обязательны, остальные документы могут быть добавлены исходя из конкретной ситуации и вашего договора с покупателем.

Так выглядят эти пункты в дополнительном соглашении к договору аренды банковской ячейки, где будут храниться деньги за проданную квартиру.

Для продавца квартиры главное — получить свои деньги. Гарантией их получения служит правильно заключённый договор доступа к банковской ячейке.

Комната переговоров

Здесь вы подписываете договор купли-продажи квартиры, возвращаете авансовые деньги (если вы не включаете его в сумму, которая будет заложена) и подписываете договор с банком. Каждый документ проверяйте тщательно, никто гнать вас не будет. Бывали случаи попыток махинации с банковским договором, поэтому его проверяйте дважды, сначала когда вам только принесут текст, а потом и уже заполненный договор — между двумя вариантами не должно быть расхождений. Когда всё подписано, посчитано и проверено вы идёте с покупателем в хранилище и кладёте деньги в ячейку.

Ключ от банковской ячейки, где деньги лежат

Немаловажный вопрос — у кого хранится ключ от ячейки? При сделках с участием риэлтора ключ остаётся именно у него. Если риэлтор не участвует в сделке, то ключ остаётся у покупателя. При этом составляется расписка о передаче ключа. Расписка пишется как при участие риелтора, так и без него.

После передачи денег можно идти в регистрационный орган и подавать документы на государственную регистрацию сделки.

Похожие статьи:
  1. Как оценить свою квартиру Правильно оценить свою квартиру перед продажей — половина успеха. Если вам хочется продать квартиру быстрее, то устанавливайте справедливую цену в соответствии с нашими рекомендациями, не ориентируясь исключительно на пресловутый рынок.
  2. Органы опеки и попечительства Если вы продаёте квартиру, где собственником является несовершеннолетний, то вам придётся посетить органы опеки и получить у них разрешение на продажу этой жилплощади. В ходе приватизации квартир многим из нас.
  3. Как самостоятельно продать квартиру Если вы не хотите платить деньги посредникам и риэлторам, то у вас только один выход — продать квартиру самостоятельно. Пусть вас не пугают трудности, ведь их практически нет в продаже.
  4. Как продать долю в приватизированной квартире Бывают в жизни такие ситуации, что приходится задумываться о том, как продать долю в квартире? В других сферах бизнеса и жизни это действительно выгодно. Разобрав старый автомобиль, можно продать запчасти.
Добавить комментарий Отменить ответ

Другие статьи

Передача денег при сделке с недвижимостью: расписка, аккредитив, депозит, перевод

Post navigation

Вложение денег в недвижимость — хороший способ инвестиции в состоятельное будущее без страха потери денег из-за непредсказуемой инфляции. Но при оформлении договоров, особенно на вторичном рынке, актуальной остаётся безопасная передача денег при сделке с недвижимостью, поскольку от мошенников никто не застрахован.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 346-66-49. Это быстро и бесплатно !

Как происходит передача денег при сделке с недвижимостью?

Возможных вариантов расчета по сделкам с недвижимостью много, однако все они без исключения подразделяются на две большие условные группы:

• Расчет наличными, который не основан на электронных переводах, но допускает участие банка;
• Расчет по безналу, в основе лежат сугубо электронные переводы.

К первой группе относятся:

• Использование арендованной банковской ячейки (депозит);
• Непосредственная передача наличных из рук покупателя в руки продавца.

Ко второй группе относятся:

• Аккредитив;
• Ипотека;
• Перевод.

Приобретение недвижимости через депозит (безопасный способ)

Депозит — банковская ячейка, которая представлена в виде сейфа, арендованного у банка на необходимый срок. В данном случае банк предоставляет сейф, обеспечивает сохранность его содержимого и контролирует доступ к сейфу, при этом содержимое ячейки банк не интересует.

Сейф открывается с одновременным использованием двух автономных ключей, один из которых находится у работника банка, а второй — передается продавцу. До тех пор пока арендатор ячейки не одобрит операцию, продавец не сможет получить доступ к ячейке. При передаче ключа продавцу стоит взять расписку о получении последним денег.

Денежная передача при продаже «из рук в руки»

В классическом виде, сложившемся исторически, такой способ расчета состоит в передаче одним лицом денежных средств другому лицу, и основан исключительно на доверии и предварительно достигнутых договоренностях. Кстати, о доверенностях: информация содержится здесь .

На практике получается, что продавец обещает передать пакет документов для оформления сделки одномоментно с передачей денег покупателем (по факту).

Документировать ли передачу денег при сделках с недвижимостью?

Сегодня этот способ претерпел ряд метаморфоз и получил некоторые разновидности. В частности, такой способ передачи денег может осуществляться с нотариальным сопровождением, когда денежные средства передаются и все необходимые бумаги оформляются только в присутствии нотариуса, который засвидетельствует совершившуюся сделку.

Альтернативой нотариусу может стать агентство недвижимости, которое в определенной степени берет на себя функции посредника и сопровождает заключаемую сделку. Передача денег со встречной передачей оформленной документации осуществляется в присутствии представителя агентства по недвижимости.

Аккредитив: как передавать квартиру и деньги по защищённой схеме

Аккредитив — одна из операций, проводимая банками. Заключается в том, что покупатель объекта недвижимости открывает банковский счет на имя продавца этой квартиры . На счету размещается оговоренная сторонами сумма денег. Получить эти деньги продавец может только тогда, когда сделка будет совершена, а у продавца будет на руках документ, подтверждающий это.

Этот документ необходимо предъявить в банке, чтобы получить доступ к счету и возможность распоряжаться деньгами. В случае, когда сделка до конца не доведена, несостоявшийся покупатель может забрать деньги и закрыть счет.

Аккредитивы в большей степени ориентированы на организации и предприятия при осуществлении им финансово-хозяйственной деятельности и расчетов с контрагентами, и стоимость такой операции достаточно высока.

Схема аккредитива для работы с покупкой недвижимости.

Банковский перевод

Такой способ заключается в переводе денег на счет продавца, либо в зачислении их в наличной форме, либо в переводе со счета покупателя. Такая операция обязательно облагается комиссией банка, составляющей незначительный процент от суммы перевода.

Подобный способ оплаты допустим при наличии согласия продавца, поскольку ипотека подразумевает участие банка-кредитора в качестве третьей стороны, имеющей свой интерес, в виду чего оформление документов на недвижимость на нового покупателя осуществляется первостепенно.

А после, спустя минимум две недели, осуществляется оплата продавцу на открытый расчетный счет в банке. Возможно ли погасить ипотеку? — Узнайте !

Оформление залога: порядок, акт передачи и расписка — реквизиты, скачать образцы

Приобретение недвижимости – это достаточно дорогостоящая операция, поэтому практика привлечения банковских заимствований и ипотечных кредитов породила оформление залога на приобретенный недвижимый объект.
При этом оформляется закладная, в которой в обязательном порядке отражаются:

• Сведения об объекте передаваемой недвижимости (площадь, адрес и т.д.) и стоимостная оценка;
• Порядок обращения взыскания, когда имеет место просрочка по оплате с нарастающим долгом перед кредиторами.

Образец закладной на квартиру по ипотеке, стр. №1.

Образец закладной на квартиру по ипотеке, стр. №2.

Образец закладной на квартиру по ипотеке, стр. №3.

Образец закладной на квартиру по ипотеке, стр. №4.

Когда имеет место залог квартиры. в Росреестре обязательно делается об этом отметка.
Помимо закладной для подобных сделок характерно оформление передачи денег в одном из видов:

• Акта передачи денег;
• Расписки.

Акт передачи – равнозначная по юридической силе альтернатива гражданско-правовому договору. Такой способ подтверждения расчета осуществляется при участии и в присутствии представителя банка или нотариуса.

Содержание акта передачи отражает:

• Сведения о сторонах сделки (анкетные и паспортные данные);
• Сведения о недвижимом объекте сделки;
• Размер суммы, переданной продавцу в счет оплаты объекта сделки.
• Печать кредитора (банка иного кредитного учреждения) либо нотариуса.

Оформление соответствующего акта свидетельствует о состоявшемся взаиморасчете между сторонами сделки.

Расписка – один из возможных вариантов подтверждения совершения юридически-значимого действия, в частности передачи денег в счет оплаты по договору купли-продажи . Требований к оформлению указанный документ как таковых не имеет, оформляется в простой письменной форме.

• Дата, место и место получения продавцом денег в счет оплаты;
• Анкетные и паспортные данные продавца и покупателя;
• Сумма переданных денег в счет оплаты стоимости приобретенного объекта.

Юридическую силу такой документ будет иметь, однако целесообразнее его оформить нотариально, чтобы в случае судебных тяжб у суда не было сомнений в сведениях, отраженных в расписке.

Посмотреть и скачать образец расписки можно тут .

Возможные риски при факте передачи денег за недвижимость

Крупные сделки чреваты рисками, обусловленными недобросовестностью одной из сторон, которые участвуют в их совершении. Однако, зная подводные камни каждого вида расчетов, можно себя обезопасить, выбрав максимально приемлемый способ оплаты.

Наиболее рискованными на практике считаются сделки, связанные с расчетами наличностью.

Расчёт наличностью за недвижимое имущество считается самым рискованным.

Наибольшим рискам подвержен покупатель, однако нередко и продавцы страдают при таких расчетах. Все зависит от договоренностей и порядочности сторон. Может быть две ситуации при расчете наличностью из рук в руки:

1. Покупатель передал продавцу деньги, а последний отказался передавать или вовсе переоформлять оплаченную квартиру;
2. Продавец оформил все необходимые документы, но покупателя не интересует передача денег при сделке с недвижимостью.

При расчетах с использованием депозита, в большей степени рискует продавец, поскольку, как уже было выше отмечено, содержимое ячейки известно только покупателю, а доступ к ячейке продавец получает только после предъявления свидетельства о переходе права собственности.

Аккредитив, как способ передачи денег и гарант совершения сделки в соответствии с договоренностями, сводит риски к минимуму, однако обходится в копеечку, поскольку эта услуга рассчитана на юр. лиц и соответственно ее стоимость достаточно высока.

Ипотека также достаточно надежный способ обеспечения выполнения договоренностей по сделке, несмотря на то, что для продавца есть определенные трудности, заключающиеся в ожидании перевода денег на счет банком после оформления сделки. Информация о снятии обременения с квартиры опубликована в другой статье .

В любом случае, выбор безналичного расчета защищает права обеих сторон в большей степени, поскольку имеет место бумажный след и задействуются не только заинтересованные стороны, но и независимые свидетели (нотариус, банковские работники), что упрощает разрешение споров в суде.

До того, как осуществить передачу денег за квартиру либо другую недвижимость, предлагаем ознакомиться с мнением юриста из приведённого ниже видео:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Post navigation

Безопасная передача денег за квартиру

Безопасная передача денег за квартиру

Мы подошли к самому существенному моменту, апофеозу любой сделки с недвижимостью – процедуре безопасной передачи денег. Вы, уважаемый читатель, можете быть и продавцом, и покупателем, и посредником – однако этого самого ответственного и волнующего этапа не избежать. Ни для кого не секрет, что на вторичном рынке обращается «черный нал», причем оборот одной сделки значительно превышает стоимость человеческой жизни у киллеров. Поэтому непродуманная передача денег — кормушка не только для фармазонов и кукольников, но и более серьезной публики – кидал и бандитов. А для них Ваша жизнь — ломаный грош.

Общие правила передачи денег

Запомните, пожалуйста, простые правила, отступать от которых при передаче денег ни в коем случае нельзя.

1. Деньги передаются только в банке .
Категорически запрещается рассчитываться на квартире, в машине, в офисе продавца, покупателя или риэлтерской фирмы, у нотариуса, в месте регистрации или на любой другой территории! За сумму, которая лежит «в чемодане», аферисты разыграют целый спектакль (например, с переодеванием в омоновцев), да причем так мастерски, что Вы безропотно отдадите свои кровные и будете еще довольны, что легко отделались (если, конечно, повезет). Остается только одно место – банк.

В банке можно выбрать три основных формы безопасных расчетов:
  • аренда депозитарной (сейфовой) ячейки — на сегодняшний день основной вид взаиморасчетов, о ней речь пойдет далее;
  • безналичные расчеты — используются при покупке квартир в домах-новостройках и при отдельных финансовых операциях на рынке недвижимости;
  • аккредитивная форма расчетов может применяться в случаях, когда один или оба участника сделки являются юридическими лицами и указанная форма расчетов установлена основным договором между ними, где указывается сумма аккредитива, его вид, срок раскрытия (получение денег продавцом) и перечень документов, для этого необходимых. Между физлицами эта форма используется при междугородных и международных сделках, когда перевозить деньги из одного города (страны) в другой небезопасно.

2. Не отвечать за деньги сторон!
Категорически запрещается охранять, сторожить, сопровождать или просто держать в руках деньги, которые пока еще Вам не принадлежат. Если Вы продавец, встречайтесь с покупателем непосредственно в банке, если покупатель – привозите деньги в банк скрытно или заранее, если посредник – не соглашайтесь быть "гарантом" безопасности всей суммы денег в то время пока, например, стороны оформляют доверенности у нотариуса. За деньги отвечает та сторона, в чьей собственности они пока находятся! Если кто-то из партнеров просит Вас помочь доставить деньги, ни в коем случае не соглашайтесь и порекомендуйте воспользоваться услугами инкассационной службы банка – это стоит от 0,5 до 1,5% суммы, в зависимости от условий транспортировки.

3. Минимум осведомленных лиц!
О том, какая сумма, в какое время и кем завозится в банк или вывозится оттуда, должны знать только люди, которым Вы доверяете. Как показывает практика, в среднем три четверти бандитских нападений на транспортировщиков денег совершаются по наводке осведомленных лиц. Рекомендации покупателю: завозите деньги в банк по частям или попросите сделать это Ваших родственников, а сами езжайте "налегке". Продавцу же после получения наличности лучше не вывозить всю сумму сразу, а арендовать в банке другой индивидуальный сейф, положить в него всю наличность и вывозить ее частями в последующие дни, а сегодня ехать "пустым".

4. На передачу денег должны правильно оформляться документы .

Расписка в получении денег и любой "документ", в котором указаны суммы в валюте (будь то доллары, евро, гривны или тугрики), документом как таковым с юридической точки зрения не является и доказательной силы в суде не имеет. Это всего лишь подтверждение для "силовиков", если Вы попросите таковых вышибать с недобросовестных партнеров свои кровные. Поэтому требуйте оформления передачи основной, т.е. указанной в договоре суммы денег распиской, а боковой — обязательством о возврате денег (об этом подробнее пойдет разговор ниже).

При передаче валюты возможно указание сумм в долларах или в евро, но с обязательной припиской, "что составляет. тысяч рублей по курсу Центрального банка Российской Федерации на день совершения расчетов". Такая формулировка не противоречит ст. 317 ГК РФ.

Торг о передаче денег

В реальности самой распространенной процедурой является передача денег через депозитарную ячейку. однако у Ваших оппонентов может сложиться свое видение процесса, особенно если средства переводятся за границу. После того как стороны "ударили по рукам" и договорились по частностям, начинается очень ответственный этап переговорного процесса — "торг о передаче " — согласование условий по поводу того, где, когда и как передавать оговоренную сумму. В этот момент главная задача — правильно себя повести и убедить партнеров, что предлагаемая Вами схема дает взаимные гарантии всем участникам и "кинуть" друг друга в принципе невозможно. Вот несколько элементарных психологических приемов ведения подобных переговоров:

1. Соблюдайте свой интерес.
Вы можете выступать в четырех основных ролях, к которым сводятся все остальные: продавца, покупателя или представителя одного из них. Естественно, нужно стараться "перетянуть одеяло на себя", предлагая партнерам схему, гарантирующую в первую очередь собственную безопасность.

2. Не ставьте партнерам неприемлемых условий .
Типичные примеры таковых:
  • продавец требует, чтобы всю сумму денег ему отдали до регистрации (а где гарантия того, что он на регистрацию пойдет?). Так иногда поступают собственники недорогих земельных участков "Я дам вам доверенность, а дальше оформляйте сами", а также продавцы в "срочном режиме"
  • покупатель настаивает, что он будет полностью или частично расплачиваться после регистрации (это классический пример "кидания" — продавцу отдают только заниженную стоимости указанную в договоре, и ни долларом больше);
  • посредник хочет получить "свое" до завершения госрегистрации и уйти в сторону (начисто потеряв интерес к тому, чем сделка закончится).

3. Найдите компромисс .
Иногда переговоры о передаче денег проходят слишком бурно, участники выливают друг на друга целые "ведра" отрицательных эмоций. Однако если стороны хотят действительно довести сделку до конца — рано или поздно наступает успокоение, и партнеры начинают друг другу уступать. Лучше это делать по частностям, не затрагивая основных вопросов личной безопасности.

4. Предупредите о бессмысленности "кидания".
В процессе переговоров Вы должны дать понять (конечно, ненавязчиво) партнерам, что за Вашей спиной есть авторитетные силы, которые примут серьезные меры, если участники сделки не будут выполнять взятые на себя обязательства. Можно ссылаться на гипотетических знакомых в мэрии, милиции, преступном мире, стоит почаще употреблять такие словесные обороты, как "найму юриста из ассоциации риэлтеров", "обращусь в службу безопасности", "мне помогают сотрудники ОБЭП", и им подобные. На потенциальных "кидал" это действует отрезвляюще.

Рассмотрим ситуацию на практике

Давайте более подробно рассмотрим процедуру торга о передаче на примере легкой альтернативы: жильцы более дорогой квартиры № 1 переезжают в жилплощадь № 2, которая дешевле (для простоты укажем стоимость объекта № 1 — 300 тыс. долл. объекта № 2 — 200 тыс.) и получают соответствующую доплату — 100 тыс. долл. При этом дорогую квартиру № 1 можно оформить по полной стоимости (она находится в собственности жильцов более трех лет), а дешевую № 2 — только по заниженной — 1 млн руб. Для объективности представим себе, что Вы находитесь "над сделкой", т.е. выступаете в роли независимого консультанта, который не подыгрывает ни одной из трех сторон: верхнему покупателю, жильцам, нижнему продавцу (в реальности вы будете представлять интересы либо одних, либо даже двоих из этих трех). Итак, основные вопросы, которые сторонам следует обсудить "на берегу" и прийти к принципиальному согласию (если все делать как положено, Вы ведете "протокол совещания" и представители ставят потом на нем подписи).

1. Выбор банка.
Заведомо неприемлемы банки с государственным участием (Сбербанк, ВТБ-24), а также "уполномоченные" финучреждения местных администраций — там откровенно "стучат" на своих клиенто: в фискальные органы! Кроме того, в каждом регионе у риэлтеров есть "черные списки" банков, куда однозначно обращаться не следует, причем по разным причинам — от имевшихся случаев несанкционированного, вскрытия ячеек до слишком медленного обслуживания. Но кроме "черных", существуют и "белые" списки, и обычно две стороны из трех всегда приходят к согласию, а третий уже никуда не денется!

Возможен немного другой сценарий — у верхнего покупател деньги лежат в конкретном банке N, который не относится к "го-сам", "белым" или "черным". При этом его представитель заявляет -"Мой клиент никуда с наличными не поедет!" В таком случае риелторам со стороны жильцов и нижнего продавца необходимо съездить в N, посмотреть там образцы договоров и условия обслуживания и только после этого принимать решение.

И еще одно замечание. При межрегиональной сделке банк выбирается по месту нахождения верхнего покупателя, он, покупая объект в "своем" городе, однозначно не повезет личные в какое-нибудь Ново-Долбуново или Зуево-Кукуево и будет совершенно прав.

2. Пакетность сделок .
При совершении простейшей альтернативы, о которой идет течь, риэлтеры различают так называемую пакетную и разорванную сделку — в первом случае в оба ДКП в соответствии со ст. 157 ГК РФ относится особое условие, в случае нерегистрации по каким-либо причинам одной из сделок вторая тоже считается нерегистрированной и, стало быть, несостоявшейся. При "разорванности" такого условия нет, и, например, при нерегистрации прав по квартире № 1 нижний продавец квартиры № 2 забирает свои 200 тыс. долл. фактически ему не принадлежащие! При этом всегда "разорванными" будут следующие виды сделок: в разных субъектах Федерации (кроме мены); при отчуждении или приобретении не оформленной в собственность новостройки; на вторичке при покупке альтернативной жилплощади "чуть позже". В этом случае существенно ущемляются права верхнего покупателя, поэтому указанный вопрос толжен быть согласован сторонами еще до начала сделки!

3. Оформление "боковика" .
В случае если одна или обе жилплощади (а в более сложном случае — и доли в них) находятся в собственности их нынешних владельцев менее трех лет, то в ДКП обычно указывается сумма не более 1 млн руб. (или пропорциональная доле). Естественно, и у верхнего покупателя (по квартире № 1), и у жильцов (по № 2) возникает законный вопрос — как мы будем оформлять переданную "сверх договора" сумму (в рассматриваемом примере 200 тыс. долл. минус 1 млн руб. по жилплощади № 2). Предложение представителя нижнего продавца "давайте мы напишем расписку" говорит либо о его (ее) некомпетентности, либо о злом умысле — во-первых, подобные расписки при рассмотрении судами дел о признании сделок недействительными обычно исключаются из числа доказательств; во-вторых, в руки жильцов или верхнего покупателя попадает отличный козырь для дальнейшего налогового шантажа нижнего продавца или, в случае оформления подобной боковой расписки на квартиру № 1, самих же жильцов: ведь если они в установленные законом сроки подадут "пустую" декларацию 3-НДФЛ, то их можно будет привлечь к уголовной ответственности по ст. 198 УК РФ

Иногда один из риэлтеров предлагает такой путь: никакие расписки писать не будем, а в тексте основных ДКП укажем формулировку типа "в случае признания настоящего договора недействительным по инициативе продавца или третьих лиц со стороны продавца они обязуются своими силами и за свой счет приобрести покупателю аналогичное жилье. " Конечно, для "морального успокоения" эту фразу можно включить в ДКП, но в случае подачи иска о "признанке" она не поможет: если весь договор будет признан судом недействительным, то этот абзац — тоже!

Есть способ который позволяет защитить покупателя (в нашем случае — жильцов по квартире № 2) от "признанки" со стороны продавца (в примере — нижнего) — это договор займа с особыми условиями (ДЗ ОУ); соглашение о неотделимых улучшениях, якобы выполненных продавцом за деньги покупателя; обязательство выплатить "боковик" в случае признанки со стороны продавца. На практике стороны обычно договариваются об оформлении именно такого обязательства — ведь в этом случае доказательств передачи боковых денег нет.

Как показывает практика, банк обычно предлагает три типовых срока аренды ячейки: 30,45,60 дней. Для плановой месячной регистрации стоит однозначно выбрать 60, для срочной в тех регионах, где таковая имеется, — 45 (не 30, ведь продавец всегда должен иметь запас по времени, мало ли что может с ним случиться). Так же для пресечения всевозможных афер. в течение дней собственно регистрации, без разницы, плановой или срочной, доступ к ячейке не должен иметь никто (или, что то же самое, оба участника одновременно).

5. Ключи и расписки .
Если подходить к рассматриваемому вопросу (кто из участников сделки, как и когда обменивается ключами от сейфа и расписка в получении сумм) поверхностно, то можно использовать такой алгоритм: ключи остаются у закладчиков денег (в нашем случае по квартире № 1 у верхнего покупателя, по № 2 — у жильцов), а расписки получатели (по № 1 — жильцы, по № 2 — нижний продавец) пишут после окончания госрегистрации в обмен на ключи. Но, уважаемый читатель, представьте себе — в течение "регистрационного месяца" отношения между сторонами (все равно, по сделке 1 или 2) вдруг испортились.

В этом случае верхний покупатель, юридически став собственником, не отдает ключи от ячейки, где лежит доплата жильцов, а те, в свою очередь, поступают аналогично по отношению к нижнему продавцу. Но это еще полбеды (по договору с банком ключики можно за дополнительную плату восстановить, и в конце концов деньги будут получены), а вот встречного исполнения в виде расписок (по квартире № 1 — на полную, а по № 2 — на заниженную сумму), а также документов на "боковик" заинтересованные в них участники так и не дождутся, что может привести в дальнейшем к "признанке". Так что такой простой путь на самом деле не всегда приемлем.

В качестве компромисса можно использовать прием, получивший среди риэлтеров название "под гарантийку": стороны (для простоты — покупатель с ключом, продавец — с написанной распиской и оформленным надлежащим образом "боковиком") сдают их своим риэлтерам или даже иногда контрагентам под гарантийное письмо, в котором агентство обязуется после окончания госрегистрации передать ключ и расписку кому следует, а в случае отказа — вернуть назад. Но эта процедура не учитывает такую вещь, как приостановление госрегистрации по инициативе одной из сторон, что может привести к серьезным трудностям в дальнейшем (из расписки следует, что деньги получены продавцом, а он их пока еще не держал в руках). Надеяться на порядочность контрагента по сделке в этом случае не следует, а писать заявление в полицию или подавать иск в суд на "нерадивое" агентство, как показала практика, бесполезно!

Единственной легитимной процедурой, позволяющей защитить всех участников сделки, которую может предложить "независимый консультант", то есть Вы, является организация так называемой встречной, или "перевернутой", документарной ячейки (первой стороной в ней является продавец, второй — покупатель), куда и закладываются и расписка на заниженную сумму, грамотно оформленный "боковик" а в отдельных случаях и приемо-сдаточный акт. Ключ от денежной ячейки покупатель сразу отдает продавцу, а от документарной — наоборот: продавец — покупателю. В результате всех этих действий стороны полностью застрахованы от произвола оппонентов и риэлтеров: после окончания регистрации продавец и покупатель независимо друг от друга являются в банк и вскрывают свои ячейки (отчуждатель получает деньги, а приобретатель—необходимые документы). Единственное существенное замечание — продавец должен самостоятельно получать экземпляр своего ДКП с госрегистрации, а не представитель (а тем более контрагент) по доверенности!

Схема безопасной передачи денег

Представьте себе, что приобретатель недвижимого имущества (покупатель, соинвестор, гражданин, желающий улучшить свои лилищные условия путем обмена или расселения, арендатор крупного нежилого помещения) принял окончательное решение вести сделку.

Другие участники (продавец, посредник или оба вместе) просят покупателя подтвердить серьезность своих намерений и внести предоплату, которая может представлять собой задаток или аванс.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из сторон (например, покупателем) другой (продавцу) в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Аванс — это имущественное предоставление (не только деньги, но и веши), вручаемое покупателем (или заказчиком услуг) продавцу (или исполнителю) в счет будущих платежей за выполнение работ, услуг или возмездную передачу имущества. Главное отличие задатка от аванса заключается в том, что первый служит доказательством заключения договора и способом обеспечения исполнения обязательств (в нашем случае – покупки недвижимости), а аванс таких функций не несет.

Процедура передачи задатка регламентируется ст. 380 и 381 ГК РФ.

Из сказанного выше можно сделать вывод, что оформлять передачу или получение предварительного платежа в виде задатка можно только в том случае, если Вы "железобетонно" уверены, что будете вести именно эту сделку. Если же "мосты окончательно не сожжены" и Вас еще гложет червь сомнения, то лучше оформить взаимоотношения с оппонентом в виде аванса.

Если в сделке со стороны покупателя или продавца участвует риэлтерская фирма, то чаще всего взаимоотношения сторон по предоплате оформляются в виде "гарантийного письма", согласно которому покупатель вносит деньги агентству, а оно обязуется в разумные сроки (20—30 дней) передать их продавцу, что в действительности обычно не делается.

Более существенной, чем аванс или даже задаток, формой подтверждения сторонами своих намерений по совершению сделки является заключение предварительного договора. особенности которого регулируются ст. 429 ГК РФ.

Содержание этого документа представляет собой обязательства сторон по заключению в разумном будущем (в срок от суток до года), соответствующего основного договора. в нашем случае — по отчуждению недвижимого имущества, причем последний должен быть заключен в сроки и на существенных условиях, предусмотреных предварительным договором.

Казалось бы, соглашения о задатке, которое в соответствии соответствии с 380 ГК РФ уже является доказательством заключения основного договора, в этом случае вполне достаточно. Однако на практике стороны часто не хотят брать на себя обязательства, под которые вносится задаток, и настаивают на авансе. Именно в таком случае и нужен предварительный договор, ведь он конкретизирует права и обязанности сторон и дает в какой-то мере гарантию того, что основное соглашение будет заключено, при этом необоснованное уклонение одного из участников сделки от дальнейшего оформления отчуждения может повлечь для него по требованию добросовестного партнера решение суда о понуждении к выполнению юридически значимых действий (заключения основного договора, его регистрации, выписки и т.д.). При этом сторона, уклоняющаяся от заключения основного договора, должна также возместить своим добросовестным оппонентам причиненные этим убытки.

Форма предварительного договора должна соответствовать требованиям, предъявляемым к основному договору, например, если основной договор должен быть обязательно удостоверен нотариально, то и предварительный тоже. Более подробно об этом у нас идет речь в специальной книге, посвященной договорному праву.

Итак, аванс передан, на часть его продавец собирает необходимые справки, покупатель ведет проверку чистоты сделки, и наконец наступает самый волнующий момент — передача полной суммы денег, оговоренной сторонами (естественно, с учетом предоплаты)

Сначала деньги завозятся покупателем в оговоренный сторонами банк (лучше всего — заранее). Это необходимо сделать до посещения нотариуса (в случае оформления сделки без нотариуса — до начала регистрации).

В банк должны прибыть: продавец, покупатель с деньгами, посредники, если они есть, а также, в случае оформления "боковика" при помощи ДЗОУ, два приглашенных Вами (но не состоящих с кем либо в родстве) свидетеля (очевидца).

Покупатель отдает деньги на проверку их подлинности (обычно эту услугу дополнительно оплачивает продавец) и заключает банком (в лице менеджера, клерка или управляющего) договор на аренду банковской ячейки. В разных банках эта процедура происходит по-разному (позвоните предварительно по их телефонам), но главный вопрос, который задаст работник банка: "На чье имя дем оформлять получение денег?"

В общем случае ответ покупателя таков " получение денег формляется на продавца, при предъявлении последним своего паспорта и оригинала договора купли-продажи квартиры с покупателем, а при совершении альтернативной сделки — дополнительно и ксерокопии свидетельства о праве собственности на свою "новую" квартиру. Обычно достигнутая между сторонами договоренность фиксируется в дополнительном соглашении к договору —Банк — Покупатель—. Также большую роль играет срок действия такого договора — в случае —плановой— месячной регистрации сделки он должен составлять не 45, а 60 дней. Кроме того, продавец или его представитель обязательно должен выяснить, как можно получить деньги (естественно, при предъявлении документов на вскрытие ячейки, указанных в допсоглашении) в случае невозможности личной явки продавца (в ряде банков нотариальная доверенность в этом случае не принимается, продавец должен "назначить представителя" непосредственно в банке). Еще один существенный вопрос — передача ключей от ячейки покупателем продавцу и оформление последним расписок, как на основную (указанную в договоре), так и на "боковую" суммы, а также время и порядок подписания приемо-передаточного акта.

После сдачи денег в банк, подписания основного договора, оформления расписок и боковиков, передачи ключей партнеры едут сдавать документы на регистрацию, и, когда покупатель вступает в права собственности, продавец получает в банке свои деньги, подписывая после этого акт приемо-передачи квартиры.

В случае, когда сделка оформляется в простой письменной форме, без участия нотариуса, деньги завозятся в банк до посещения соответствующего органа юстиции, а изымаются продавцом после окончания процедуры госрегистрации (этот процесс может растянуться до 30 дней включительно).

Процедура передачи денег значительно упрощается. если партнеры указали в договоре реальную рыночную стоимость (в примере, рассмотренном выше, эквивалент 300 тыс. долл. в рублях) или сами расчеты производятся не в долларах, а в родных "деревянных денежных единицах".

Такова, уважаемый читатель, общая схема безопасной передачи денег. При расселении, натуральном обмене с доплатой, альтернативной цепочке все происходит аналогично, только роль "продавца" будет играть лицо, получающее деньги, а "покупателя" — отдающее.

На практике существует еще несколько особых случаев передачи денег, алгоритм которых отличается от рассмотренных выше В первую очередь это:

  • расчеты при ипотечной сделке;
  • перекупка прав требования по новостройке;
  • продажа новостройки после подписанного приемо-передаточного акта (с перезаключением договора);
  • расчеты за нежилое помещение.

Изложенный выше алгоритм, конечно, труден для восприятия, особенно теми из Вас, кто сталкивается с передачей денег впервые. Но только такая схема дает подлинные гарантии безопасности сторон!