Категория: Бланки/Образцы
1.1. Стороны настоящего договора пришли к соглашению о применении к их правам и обязанностям по настоящему договору права Российской Федерации <1>.
1.2. В соответствии с настоящим договором Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование (вариант: во временное пользование) по передаточному акту, являющемуся неотъемлемым приложением к настоящему договору, недвижимое имущество, состоящее из объектов: ______, находящихся по адресам: _____, площадью ____, оборудованных ________ <2>, а также передать права на земельный участок, занятый помещениями и необходимый для их использования <3>.
1.3. Помещения принадлежат Арендодателю на праве ___________, что подтверждается _________. Право Арендодателя на земельный участок подтверждается ______.
1.5. Арендная плата вносится в следующие сроки и в следующем порядке: _________________________.
1.6. ___ статьей _________ (Соглашения, Конвенции и т.п.) "Об устранении двойного налогообложения _______________________" предусмотрено (вариант: "не предусмотрено") предоставление особого режима при налогообложении расчетов от сдачи в аренду помещений резидентами иностранных государств <5>.
1.7. Стороны самостоятельно отвечают на запросы компетентных органов своих стран по вопросам, связанным с исполнением настоящего договора.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН2.1. Арендодатель обязан:
2.1.1. За свой счет подготовить имущество к передаче, включая составление передаточного акта.
2.1.2. Передать Арендатору во временное владение и пользование имущество в составе, определенном в п. 1.2 настоящего договора, в следующий срок (сроки): ________________ по передаточному акту.
2.2. Арендатор обязан:
2.2.1. Перед подписанием передаточного акта осмотреть передаваемое имущество и проверить его состояние.
2.2.2. Своевременно вносить арендную плату в сроки и в порядке, предусмотренные п. 1.5 настоящего договора.
2.2.3. В течение всего срока действия настоящего договора поддерживать имущество в надлежащем состоянии.
2.2.4. Осуществлять текущий ремонт имущества.
2.2.5. Осуществлять капитальный ремонт имущества <6> не реже чем один раз в _____ лет.
2.2.6. Нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного имущества <7>.
2.2.7. Застраховать имущество за свой счет.
2.3. Арендатор вправе с согласия Арендодателя:
2.3.1. Сдавать имущество в субаренду или в перенаем, предоставлять имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
2.3.2. Вносить изменения в состав имущества, проводить его реконструкцию, улучшения, увеличивающие его стоимость.
2.4. Доходы, полученные Арендатором в результате использования имущества в соответствии с настоящим договором, являются его собственностью.
2.5. Арендодатель отвечает за недостатки имущества, существующие на момент заключения настоящего договора и полностью или частично препятствующие пользованию имуществом, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков Арендатор вправе по своему выбору:
2.5.1. Потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.
2.5.2. Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, уведомив об этом Арендодателя не позднее чем за ___ дней до наступления срока выплаты арендной платы.
2.5.3. Расторгнуть договор в одностороннем порядке, направив письменное уведомление Арендодателю в срок ______ до указанной в уведомлении даты расторжения настоящего договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях Арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет Арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного Арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований Арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных Арендатору убытков, Арендатор вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Арендодатель не отвечает за недостатки имущества, которые были им оговорены при заключении настоящего договора или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества или проверки его состояния при заключении договора.
3. ВНЕСЕНИЕ АРЕНДАТОРОМ УЛУЧШЕНИЙ В ИМУЩЕСТВО3.1. Произведенные Арендатором отделимые улучшения имущества являются его собственностью <8>.
3.2. Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных с согласия Арендодателя.
4. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА4.1. Настоящий договор заключается на срок __________ и вступает в силу с момента его государственной регистрации <9>.
4.2. Настоящий договор может быть продлен по соглашению сторон.
4.3. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о желании заключить договор на новый срок не позднее ___ дней до окончания срока действия настоящего договора.
5. ИЗМЕНЕНИЕ И ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА5.1. Настоящий договор может быть изменен или досрочно расторгнут по письменному соглашению сторон.
5.2. Арендодатель может по истечении ____ дней после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке в случаях, когда Арендатор:
5.2.1. Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
5.2.2. Существенно ухудшает имущество.
5.2.3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
5.2.4. Не производит капитального ремонта имущества в установленные договором сроки.
5.3. Арендатор может досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке в случаях, когда:
5.3.1. Арендодатель не предоставляет имущество в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом.
5.3.2. Переданное Арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества или проверки его состояния.
5.3.3. Имущество в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
6. ВОЗВРАТ ИМУЩЕСТВА АРЕНДОДАТЕЛЮ6.1. При прекращении настоящего договора Арендатор обязан вернуть Арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа в срок ______ с момента ________.
6.2. Арендатор обязан за свой счет подготовить имущество к возврату Арендодателю, включая составление и представление на подписание акта о возврате имущества.
6.3. Если Арендатор не возвратил имущество либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения сверх неустойки, предусмотренной п. 7.3 настоящего договора.
7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН7.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки.
7.2. За несвоевременное перечисление арендной платы Арендодатель вправе требовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в размере и на условиях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
7.3. За несвоевременную передачу имущества Арендатор вправе требовать от Арендодателя уплаты неустойки в размере ___________.
7.4. Взыскание неустоек и процентов не освобождает сторону, нарушившую договор, от исполнения обязательств в натуре.
7.5. Во всех других случаях неисполнения обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ8.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства Российской Федерации.
8.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов все споры, вытекающие из настоящего договора или возникшие в связи с ним, подлежат разрешению в суде.
9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ9.1. Настоящий договор составлен в _____ экземплярах (по ____ экземпляра на русском и _____________ языках).
1) Поэтажный план помещений, передаваемых Арендатору (Приложение N ___),
2) Экспликация (Приложение N ___),
3) Передаточный акт (Приложение N ___),
4) План земельного участка, занятого передаваемой по настоящему договору недвижимостью (Приложение N ___),
5) Акт о возврате имущества (Приложение N ___).
9.3. Адреса и банковские реквизиты сторон:
ПОДПИСИ СТОРОН:Информация для сведения.
<1> В соответствии со ст. ст. 1210 и 1213 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны договора могут при заключении договора или в последующем выбрать по соглашению между собой право, которое подлежит применению к их правам и обязанностями по этому договору. При отсутствии соглашения сторон о праве, подлежащем применению к договору в отношении недвижимого имущества, применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан, т.е. право страны, где находится недвижимое имущество.
<2> В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
<3> В соответствии с п. 2 ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
<4> В соответствии с п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным, при этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
<5> Перечень действующих двусторонних международных договоров Российской Федерации об избежании двойного налогообложения содержится в Письме ФНС РФ от 15.01.2009 N ВЕ-22-2/20@.
<6> В соответствии с п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено договором.
<7> В соответствии с п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации иное может быть установлено законом или договором аренды.
<8> В соответствии с п. 1 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации иное может быть предусмотрено договором аренды.
<9> В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации если договор заключен на срок менее года, он не подлежит государственной регистрации.
Арендатору может потребоваться досрочно расторгнуть договор аренды. Например, если у него появилась возможность найти лучшее или более дешевое помещение.
Соглашение о досрочном расторжении договораВ первую очередь надо предложить арендодателю заключить соглашение о досрочном расторжении договора. Такой вариант выгоден, так как уменьшает риск, что арендодатель впоследствии предъявит какие-либо претензии к арендатору. Если арендодатель согласен, остается договориться о том, с какой даты прекращается аренда, и подписать соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи. Однако чаще арендатор сталкивается с нежеланием арендодателя досрочно прекращать договор.
В этом случае надо постараться найти основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке арендатором.
Договор заключен на неопределенный срокЕсли договор аренды заключен на неопределенный срок, все просто. Закон в этом случае прямо разрешает расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором. Единственное ограничение: арендодателя надо предупредить об этом за один месяц (а если речь идет об аренде недвижимости, то за три месяца). В договоре могут быть предусмотрены и другие сроки уведомления. А вот установить в договоре запрет на такое одностороннее расторжение договора аренды арендатором нельзя. Даже если в бессрочном договоре аренды написано, что арендатор не имеет права отказаться от договора, на это можно не обращать внимания. Если арендодатель оспорит отказ от договора в суде, суд примет сторону арендатора: признает такое условие незаконным и откажется применять (абз. 4 п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах»).
Период аренды не истек: пошаговый алгоритм действийЕсли же договор аренды заключен на конкретный срок и период аренды еще не истек, юристу арендатора стоит придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Проверить, есть ли в договоре условия, которые позволят арендатору расторгнуть договор путем одностороннего отказа от его исполнения. Если такое право у арендатора есть, надо проверить, в каких случаях арендатор может им воспользоваться.
Первый вариант: договор разрешает расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором в любой момент по его желанию. Пример формулировки такого условия: «Арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендодателя в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней». В таком случае от юриста требуется только предупредить арендодателя об отказе от исполнения договора.
Второй вариант: договор разрешает расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором только при наличии каких-либо конкретных обстоятельств. Образец условия об одностороннем расторжении договора аренды арендатором: «Арендатор при увеличении размера арендной платы и (или) стоимости коммунальных услуг за пользование нежилым помещением более чем на 5 процентов по сравнению с прошлым годом в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендодателя в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней». В этом случае надо проверить, наступили ли такие условия. Если да, остается только уведомить арендодателя об отказе от договора. Если нет, то воспользоваться этим правом не получится. А значит, переходим к следующему шагу.
Шаг 2. Расторгнуть договор в судебном порядке. Подробнее о том, как это сделать, читайте в рекомендации Системы Юрист Как досрочно расторгнуть договор аренды по инициативе арендатора .
Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
Отделение железной дороги (арендодатель) на основании части второй статьи 619 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о досрочном расторжении договора аренды.
В обоснование искового требования арендодатель сослался на положение договора аренды, согласно которому он вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если возникнет производственная необходимость эксплуатации сданного внаем перрона.
Ответчик возражал против заявленного требования, считая соответствующее условие договора ничтожным, поскольку, по его мнению, в силу части второй статьи 619 ГК РФ другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, помимо предусмотренных в части первой данной статьи, должны быть связаны с какими-либо нарушениями договора арендатором. Иными словами, такое расторжение возможно лишь как следствие неправомерных действий (бездействия) со стороны арендатора. Поскольку основание, приведенное истцом, не отвечает указанному критерию, оно необоснованно включено в договор со ссылкой на часть вторую статьи 619 Кодекса и не может повлечь расторжение договора до истечения срока аренды.
Арендатор полагал, что данное условие могло быть предусмотрено в договоре лишь как основание отказа арендодателя от исполнения договора во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 ГК РФ), но такого волеизъявления стороны при включении договора не выразили.
Суд не согласился с доводами ответчика и исковое требование удовлетворил, отметив следующее.
Часть первая статьи 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.
Согласно части второй статьи 619 Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Однако то обстоятельство, что часть первая данной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий.
Следует учитывать, что часть вторая статьи 619 ГК РФ отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Кодекса, а не только к подпункту 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.
Как следовало из представленных истцом доказательств, потребность в использовании отделением железной дороги переданного в аренду перрона обусловлена увеличением интенсивности движения электропоездов в связи с ростом пассажиропотока на пригородном направлении, о чем арендодатель уведомлял арендатора в установленный в договоре срок (за три месяца).
Таким образом, руководствуясь соответствующим условием договора, истец (арендодатель) вправе был потребовать досрочного расторжения договора аренды.
Между двумя гражданами заключен договор найма жилого помещения на 5 лет 
17 сентября 2012
Вопрос:
Между двумя гражданами заключен договор найма жилого помещения на 5 лет.
Обязательна ли государственная регистрация этого договора? Может ли договор быть расторгнут наймодателем в одностороннем порядке?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Договор найма жилого помещения не подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который он заключен.
Наймодатель не вправе в одностороннем порядке отказаться от договора найма жилого помещения.
Обоснование вывода:
1. В силу п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации только в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ни ГК РФ, ни Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1 ст. 4 этого Закона) не предусмотрена государственная регистрация договора найма жилого помещения.
Договор найма жилого помещения является самостоятельным видом договора (глава 35 ГК РФ), а не разновидностью договора аренды (глава 34 ГК РФ). Поэтому содержащиеся в законодательстве нормы о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества не распространяются на договор найма жилого помещения.
Таким образом, договор найма жилого помещения не подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который он заключен.
2. Напомним, что гражданское законодательство предусматривает три основания расторжения договора:
1) соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
2) решение суда — в случае предъявления стороной в судебном порядке требования об его расторжении при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450, п.п. 2-4 ст. 687 ГК РФ);
3) односторонний отказ стороны договора от исполнения договора (п. 3 ст. 450, п. 1 ст. 687 ГК РФ).
При этом право на односторонний отказ от договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ) необходимо отличать от права требовать расторжения договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Если в первом случае договор расторгается во внесудебном порядке, при наличии волеизъявления стороны на отказ от исполнения обязательств по договору, то во втором случае договор будет считаться расторгнутым только после того, как вступит соответствующее решение суда о его расторжении.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. В случае одностороннего отказа стороны от исполнения обязательств по договору, когда право на такой отказ предусмотрено законом или договором, соответствующий договор считается расторгнутым (п. 3 ст. 450 ГК РФ).
Законом право одностороннего отказа от договора найма жилого помещения предоставлено только нанимателю. Так, согласно п. 1 ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Наймодателю же такое право законом не предоставлено (смотрите также определение Московского городского суда от 31 октября 2011 г. N 4г/5-9354/11).
Обязательства по договору найма жилого помещения, очевидно, не могут быть связаны с предпринимательской деятельностью нанимателя (в силу ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания). Поэтому право наймодателя отказаться от исполнения договора найма жилого помещения не может быть предусмотрено и самим договором найма (ст. 310 ГК РФ).
Таким образом, наймодатель не вправе в одностороннем порядке отказаться от договора найма жилого помещения.
Закон предоставляет наймодателю право требовать расторжения договора только в судебном порядке в случаях, предусмотренных п.п. 2-4 ст. 687 ГК РФ:
— при невнесении нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
— в случаях разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
— если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
— если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения наймодателя используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей.
Также договор найма жилого помещения может быть расторгнут по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
Таким образом, договор найма жилого помещения может быть расторгнут либо путем одностороннего отказа нанимателя от исполнения обязательств по такому договору (п. 1 ст. 687 ГК РФ), либо по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ), либо по требованию наймодателя о расторжении такого договора в судебном порядке при наличии оснований, указанных в п. 2 ст. 450, п.п. 2-4 ст. 687 ГК РФ. Отказаться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по договору найма жилого помещения наймодатель не вправе.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Бахтина Анастасия
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг .
