Как оформить покупку земельного участка

Занятие участка земли, которое было осуществлено самовольно, влечет наложение штрафа или даже законное требование об освобождении территории. При покупке земельного участка надо четко представлять, что необходимо делать на каждом этапе этой достаточно сложной процедуры.

1. Составление договора, который подтверждает куплю-продажу участка, после его тщательного осмотра.
2. Если пакет документов, которые необходимы для регистрации перехода юридического права на объект у продавца не подготовлены, то после заключения предварительного договора необходимо определить срок, к которому документы будут оформлены в соответствии с требованиями законодательства.
3. При наличии всех требуемых документов можно заключить основной договор, свидетельствующий о купле-продаже участка.
4. Расчет покупателя с продавцом. В ходе этой операции используют для надежности банковские ячейки.
5. Осуществление регистрации участка в юридических инстанциях.

Оформление сделки по покупке земли является более сложным, чем покупки квартиры. Во многом это объясняется тем, что испытывается явный недостаток в квалифицированных специалистах, которые свободно ориентируются в действующих законодательных актах разного уровня (федеральных, региональных, а также местного значения).

Когда составляются документы при покупке земельного участка особенное внимание надо уделить точности описания, а также выяснить соответствуют ли размеры участка с его данными, указанными в государственных ведомствах. При совершении покупки земли необходимыми являются следующие документы:

1. Кадастровый паспорт. В этом документе указывается:
   • адрес, где расположен земельный участок,
   • площадь участка,
   • маркировка границ,
   • описание участка,
   • сведения о том, к какой категории принадлежат земли,
   • возможность их законного использования,
   • качественные и экономические характеристики объекта,
   • наличие на участке объектов недвижимости.

1. К правоустанавливающим документам относятся договор купли-продажи, мены или дарения, а также постановление органа, который имел на это законное право, о предоставлении участка в собственность. Наличие у продавца права собственности на участок земли считается доказанным, если у него есть соответствующее свидетельство о регистрации, выданное Федеральной регистрационной палатой. Все правоустанавливающие документы должны в законном порядке быть зарегистрированы.
2. Обязательно должен быть предоставлен отказ субъекта Российской Федерации от совершения покупки в отношении этого земельного участка, так как при совершении продаж земельных участков из категории земель, имеющих сельскохозяйственное назначение, по закону действует преимущественное право покупки земельного участка субъектом РФ.
3. Если покупается участок с имеющимися постройками, даже недостроенными, то все строения должны быть юридически оформлены. В случае если осуществляется покупка земельного участка с домом, факт наличия жилого строения обязательно должен быть зафиксирован юридически. Если постройки не зарегистрированы, то они признаются самовольными и создадут при оформлении в будущем новому владельцу массу проблем. Проверку документов, если на участке есть постройки необходимо провести в следующем порядке:
   • проверить реальность нахождения построек в пределах участка,
   • точно установить вид строения (жилой дом, жилое или нежилое строение),
   • уточнить правильность расстояния от границ соседей,
   • установить площадь дома (общую и жилую) и проверить совпадение соответствующих показателей с данными в правоустанавливающих документах,
   • выяснить, нет ли в БТИ инвентарных дел на уже отсутствующие строения, а также, нет ли незаконных перепланировок в имеющихся строениях,
   • проверить, как функционируют коммуникации и являются ли они оформленными официально.

Заключение договора задатка при покупке земельного участка в настоящее время стало очень популярным. Однако является ли задаток при покупке земельного участка гарантией успешного заключения сделки?

Статьи 380 и 381 Гражданского кодекса РФ регламентируют понятие Задатка и соглашение сторон в этом вопросе. По этому закону, если покупатель давший задаток расторгает соглашение, то деньги остаются у продавца, а если продавец отказывается, то залог должен возвращаться в двойном размере. Именно таким образом, сторона, которая нарушает условия договора по задатку, возмещает убытки.

Надо хорошо понимать, что такой договор отдельно существовать не может. Он является подтверждением обязательств по договору платежей. Однако в момент передачи задатка договор о купле-продаже еще не заключается.

Более безопасным на сегодняшний день представляется заключение предварительного договора перед основным о купле-продаже участка. Правила его заключения описаны в статье 429 Гражданского кодекса РФ. Такой договор имеет правовую силу и может рассматриваться как отдельный документ. Кроме того, у нотариуса его заверять не обязательно. Однако если предварительный договор будет заверен нотариально, то это послужит дополнительной гарантией совершения покупки.

Как оформить покупку земельного участка, чтобы в будущем при возникновении спорных ситуаций быть уверенным, что все необходимые формальности были соблюдены должным образом?

1. При покупке земельного участка в собственность вначале надо проверить правильность оформления документов у продавца участка. Они должны быть подлинными и доказывающими, что участок земли не является обремененным.
2. На следующем этапе оформляется договор купли-продажи. К договору прилагается акт передачи объекта и его приема.
3. Пакет документов при оформлении покупки земельного участка включает следующее:

• кадастровый план участка,
• свидетельство, в котором определено право собственности на землю,
• свидетельство о регистрации участка в государственном комитете договор купли-продажи,
• акт приема-передачи участка справка, свидетельствующая, что участок не находится под арестом,
• справка об оценке участка, наличии построек на участке или их отсутствии,
• согласие супругов.

Возникает вопрос, каким образом складываются отношения человека, который приобрел земельный участок и налоговых органов. По поводу налога при покупке земельного участка можно сказать следующее: налогоплательщик при покупке земельного участка с расположенным на нем жилым домом имеет право на налоговый вычет. Однако сумма подоходного налога, которая в этом случае не облагается налогом, не должна превышать 2-х млн. рублей.

И еще одно важное замечание по этой теме - связаны ли между собой, материнский капитал и покупка земельного участка. В тексте действующего закона отмечается, что материнский капитал можно израсходовать на приобретение жилья и строительство жилого помещения, но не на приобретение участка. Но никто не будет припятствовать, если Вы хотите использовать этот капитал для возведения нового дома, и тем самым улучшить жилищные условия.

Рекомендуем для просмотра:

Купля-продажа земельного участка в СНТ - RAV4EVER

Выбран участок в СНТ (садовое некоммерческое товарищество). Участок находится в собственности женщины, которая желает его продать. За участком числятся долги за 15 лет в размере 109 тысяч. Кадастровая стоимость 318000. Женщина хочет на руки 200000. Имеется "розовое свидетельство".

Вопрос №1.
Какие документы нужны для оформления купли продажи и передачи прав собственности?

Вопрос № 2.
Логично было бы при заключении договора обязать продающую стоимость погасить задолженность за СНТ (понятно, что по закону это надо делать за плследнии 3 года, но чтоб соблюсти этику взаимоотношений гасить придется всё). Таким образом хозяйка гасит задолженность и мы заключаем договор на 318000 таким образом она получает свои 200000 чистыми на руки.

Вопрос №3
Возможно ли самому оформить документы или лучше нанять посредника? Сколько могут стоить услуги риэлтера и сколько по времени будет потребуется на оформление?

Спасибо всем кто откликнулся.

Re: Купля-продажа земельного участка в СНТ

1 Примерный перечень документов для сделки купли-продажи земельного участка: Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок или Свидетельство старого образца (розовое или маленькое белое) о праве собственности на земельный участок.
Выписка из государственного земельного кадастра - Кадастровый план земельного участка (КПЗУ), где в графах №15 — «сведения о правах» - вид права – должно быть «собственность», а в графе №17 «цель предоставления» будет указано «в соответствии с заявлением для продажи».
Технический паспорт, действительный в течение 6 месяцев с момента его получения, на строения на земельном участке, если они есть. При небольших просрочках действия технического паспорта его можно продлить в установленном порядке. При отсутствии строений на земельном участке представляется соответствующая справка из БТИ.
Выписка из ЕГРП (из регистрационной палаты) об отсутствии арестов и запрещений на объект недвижимости (земельный участок и строения на нём).
Нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на продажу земельного участка.
Справка из администрации поселения или налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по оплате налогов за землю.
Справка из отдела архитектуры районной администрации об отсутствии возражений на продажу земельного участка.
Форма №9 об отсутствии прописанных лиц по адресу земельного участка.
Прочие справки и выписки, необходимые для проведения сделки, готовятся в процессе непосредственной подготовки документов для продажи, так как имеют ограниченный срок действия. (Список док-тов примерный-в зависимости от ситуации может быть дополнен другими документами)
2. Погасить задолженность по земельному участку продавец должен до продажи участка (для получения справки об отсутствии задолженности). Если у продавца нет денег-как вариант, можно предложить такую схему-покупатель передает в кач-ве аванса необходимую сумму, продавец оплачивает задолженность (в договоре аванса вносится пункт,что продавец в случае отказа от продажи возвращает сумму покупателю в полном объеме-как вариант). В основном договоре пишете полную стоимость, которую Вы потратили на покупку-318000.
3. Лучше не экономить и обратиться к специалистам (спросите в данном садовом товариществе-наверняка у них есть "дежурный " регистратор). Стоимость услуг по оформлению и регистрации примерно 300 долл.-за эту сумму собирается необходимый пакет документов и без проблем и очередей пакет документов отдается на регистрацию в рег.Палату. От продавца требуется нотариальная доверенность на выполнение перечисленных действий. Расходы такого регистратора ,обычно, оплачивает Покупатель.

Выбран участок в СНТ (садовое некоммерческое товарищество). Участок находится в собственности женщины, которая желает его продать. За участком числятся долги за 15 лет в размере 109 тысяч. Кадастровая стоимость 318000. Женщина хочет на руки 200000. Имеется "розовое свидетельство".

Вопрос №1.
Какие документы нужны для оформления купли продажи и передачи прав собственности?

Вопрос № 2.
Логично было бы при заключении договора обязать продающую стоимость погасить задолженность за СНТ (понятно, что по закону это надо делать за плследнии 3 года, но чтоб соблюсти этику взаимоотношений гасить придется всё). Таким образом хозяйка гасит задолженность и мы заключаем договор на 318000 таким образом она получает свои 200000 чистыми на руки.

Вопрос №3
Возможно ли самому оформить документы или лучше нанять посредника? Сколько могут стоить услуги риэлтера и сколько по времени будет потребуется на оформление?

Спасибо всем кто откликнулся.

В принципе все тоже самое, что сказал МахМ
1. Для оформления купли продажи ЗУ в регпалату потребуется:
- договор купли - продажи - 3 экз.
- свидетельство о собственности
- кадастровая выписка ЗУ по форме КВ1. Такая выписка содержит кадастровый номер ЗУ, но не показывает границ участка. Если св-во старое, скорее всего в кадастре нет информации о границах. Чтобы уточнить границы, необходимо завести межевое дело, это целая история, в итоге будет кадастровый паспорт ЗУ. Делать это не обязательно, если нет споров с соседями по границам.
- нотариально заверенное согласие супруга продавца, такое же от супруги покупателя, если ЗУ приобретается не в долевую собственность
- справка об отсутствии строений, возможно палата ограничится справкой от председателя СНТ. Последний раз такую справку мне делали геодезисты, отснимавшие участок для межевого дела. Причем строение на участке было.))

Выписка из ЕГРП важна для покупателя, для регистрации не требуется. Заказать ее можно в районной регпалате или онлайн. 5 раб. дней.
Справки по налогам, из архитектуры, форма №9 регпалата обычно не требует. Какой район?

2. Долги перед кем? Если требуют оплату задолженностей до сделки, оформляете 118000 соглашением об авансе/задатке и сами гасите непосредственно перед походом в регпалату, остальное ей в ячейку. Если не требуют - 200 в ячейку, ее долги перейдут на вас. Пообщайтесь с председателем на эту тему.

3. Собрать документы можно и самому, в конце концов это обязанность продавца. Создание ДКП с сдачей и получением - обычно 10-15 тыс. у риелтеров. Ускоренная регистрация стоит денег, заявления о командировках/больницах редко проходят. Хотя, с приложением билетов на определенное число может и прокатить.

О переносе участков подземной коммуникации за пределы земельного участка, находящегося в аренде

Определение от 23 ноября 2010 года

Принято Пермским краевым судом

1. Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе председательствующего Титовца А.А. судей Веретновой О.А. Треногиной Н.Г. при секретаре Смоляковой И.Н.
2. рассмотрела 23 ноября 2010 г. в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Чуракова С.Г. на Решение Чайковского городского суда Пермского края от 05 октября 2010 г. которым Чуракову С.Г. отказано в удовлетворении иска к администрации Чайковского муниципального района об осуществлении выноса (переноса) трех участков подземной коммуникации (тепловой трассы), водопровода холодного водоснабжения с земельного участка, предоставленном в аренду, освобождении от арендной платы на период проведения работ по выносу сетей.
3. Заслушав доклад судьи Титовца А.А. объяснения истца Чуракова С.Г. и его представителя Ф. исследовав материалы дела, судебная коллегия

• Добавить комментарий
• 0