Могут ли супруги при покупке квартиры указать, что она приобретается ими в долевую собственность?

Очень часто супруги покупают квартиру в долевую собственность, при чем, такие договора бывают зарегистрированы в УФРС, и часто при этом указывают не равные доли, а по 1/3 и 2/3. При этом договора не удостоверяются нотариусом. Правильно ли это и имеют ли такие договора юридическую силу? Могут ли супруги при покупке квартиры указать, что она приобретается ими в долевую собственность?

В соответствии со ст. 33 СК РФ законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

Таким образом, законодательством установлена презумпция: на все имущество, приобретенное супругами в период брака на совместные средства, распространяется режим общей совместной собственности. Единственным исключением из этого общего правила является возможность изменить законный режим имущества супругов и установить в отношении его договорный режим. Согласно ст. 42 СК РФ супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности и установить в отношении совместно нажитого имущества режим долевой или раздельной собственности, как на все имущество, так и на отдельные объекты собственности (допустим, на квартиру).

Указание в договоре купли-продажи факта приобретения супругами квартиры, как, впрочем, и любого другого имущества, в долевую собственность юридически ничтожно. Вместе с тем на основании ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была совершена и без включения недействительной ее части. Исключив условие о приобретении имущества в долевую собственность, следует расценивать договор заключенным по общим правилам, т.е. считать имущество приобретенным супругами в совместную собственность.

Если же учитывать желание супругов приобрести имущество в долевую собственность, в определенных ситуациях можно обратиться к правилу, содержащемуся в абз. 2 п. 1 ст. 42 СК РФ: брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Включение соответствующего пункта в договор будет являться в таком случае элементом брачного договора, однако в целях недопущения в дальнейшем споров по поводу толкования этого факта и исключения ссылок на недостаточную юридическую осведомленность участников договора данное обстоятельство просто необходимо оговорить в договоре особо. При этом в договоре необходимо отразить, что при его заключении стороны руководствовались как нормами ГК РФ (общими положениями о собственности, о заключении сделок, о купле-продаже недвижимости и пр.), так и специальными нормами, установленными семейным законодательством, в частности, вышеупомянутой ст. 42 СК РФ.

При совершении договора купли-продажи с подобным условием не следует забывать о норме, предусмотренной п. 2 ст. 41 СК РФ: брачный договор заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Таким образом, включение в договор купли-продажи условия о приобретении имущества супругами в долевую собственность будет являться правомерным лишь в случае нотариального удостоверения всего договора в целом. Включить данное условие в договор купли-продажи имущества, совершаемый в простой письменной форме, нельзя. Это условие будет считаться ненаписанным, и к режиму приобретенного супругами имущества будет применяться законный режим имущества супругов - режим совместной собственности.

Сам же брачный договор должен обязательно иметь нотариальную форму. В данном договоре должно быть прописано, как именно супруги намерены разделить совместно нажитое имущество в случае развода. Таким образом, если в договоре купли-продажи (либо договоре цессии (уступки права требования), который заверен нотариусом, будет указано желание супругов на раздел имущества в неравных долях, в случае развода, суд при расторжении брака и разделе имущества не сможет не учесть данный договор. Ст. 34 СК имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено (хоть на одного, хоть на другого, хоть в долях).

Если одна сторона попытается доказать, что договором купли-продажи супруги разделили имущество, доказать им это не удастся и разделят они все пополам.

Для получения подробной информации Вы можете связаться с менеджером по телефонам:

Особенности купли-продажи доли квартиры в совместной собственности

Совместная собственность возникает в следующих ситуациях: наследование, состояние в браке, образования крестьянского (фермерского) хозяйства, приватизация, совместная покупка вещи, совместная постройка объекта недвижимости, соединение и смешения вещей.

Следует различать недвижимость находящуюся в долевой и совместной собственности . В рамках совместной (общей) собственности размер доли каждого участника не определен. В долевой собственности, каждый из участников имеет определенную, четко прописанную в правоустанавливающих документах (договор купли-продажи, дарения, приватизации и т.п.) долю.

Продажа имущества, находящегося в совместной собственности. производится только по согласию всех собственников. В случае продажи доли в совместной собственности одним из участников, приоритетное право на покупку имеют другие участники общей собственности.

Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников совместной собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием ее цены и других условий, на которых продает ее.

При покупке совместной собственности супругами, тот супруг, который выступает в роли покупателя по договору купли-продажи квартиры (подписант), имеет право на имущественный вычет по НДФЛ в полном размере, но не более 2 млн.руб (+ проценты по ипотеке), при условии не использования данного права ранее.

При покупке долевой собственности, в качестве подписанта в договоре покупки участвуют все дольщики с четким определением доли каждого в договоре. При этом, имущественный вычет по НДФЛ предоставляется в размере 2млн.руб на объект недвижимости и делится пропорциально долям каждого из участников. Т.е. в случае покупки квартиры двумя лицами с долями 50%, каждый из участников может расчитывать на максимальный размер вычета в размере 50% * 2млн.руб = 1млн.руб. При этом, считается, что оба участника воспользовались, предоставляемым однажды в жизни, правом на имущественный вычет по НДФЛ при покупке квартиры.

Сделки с недвижимым имуществом между супругами - БЮРО ВАШ БИЗНЕС г

Как известно, создание семьи, регистрация брака, влечет за собой изменения не только в личной жизни людей, но и в их имущественных отношениях. В соответствии с действующим законодательством любое имущество, приобретенное супругами в период брака, является их общей собственностью. А купленное до брака либо полученное после, но в результате безвозмездной сделки (дарение, наследование, приватизация) признается личной собственностью каждого из них.

Нередко у супругов возникает желание стать индивидуальными владельцами какого-либо объекта недвижимости, являющегося их совместной собственностью, для этого надо оформить соответствующий договор и переход права собственности на этот объект от одного супруга к другому.

Как лучше это сделать? Ведь при таком переоформлении необходимо учитывать и правила государственной регистрации и правила регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество, а также установленный законом режим общего имущества супругов и другие особенности.

В соответствии с договором купли-продажи одно лицо(продавец) передает другому лицу(покупателю) определенное договором недвижимое имущество (квартиру, комнату, жилой дом, земельный участок и т. д.). Покупатель уплачивает продавцу стоимость этого недвижимого имущества. Следует отметить, что продаваться может не вся квартира, а к примеру, только доля в праве на квартиру.

Первое, на что необходимо обратить внимание - это необходимость уплаты (или по крайней мере ее документального оформления) определенной денежной суммы. Отсюда следует, что в случае расторжения договора или признания его недействительным продавец будет обязан возвратить полученные от покупателя деньги.

Вторая особенность этого способа (впрочем как и остальных) заключается в том, что распоряжаться имуществом - продавать, дарить и прочее – может только собственник. Поэтому перед продажей объекта недвижимости, нужно определить, из чего именно состоит этот объект (квартира, доля в праве общей долевой собственности на квартиру, комната и т. п.) и оформить право собственности на него. Договор подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной Службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР.

Достоинство купли-продажи заключается в том, что это самый распространенный вид сделки, технология которой хорошо известна всем лицам, участвующим в ее совершении (нотариусам, риэлторам, регистраторам). К тому же, в данном случае не требуется оформлять множество документов. В соответствии с действующим законодательством договор подписывается только продавцом и покупателем и может быть по желанию сторон удостоверен нотариусом или в простой письменной форме. Купля-продажа может производиться и после регистрации расторжения брака между супругами, поскольку правовой режим общего имущества сохраняется.

Этот способ имеет и свои недостатки. Несмотря на документально оформленный переход прав на объект недвижимого имущества от одного супруга к другому, продавец юридически сохраняет права на половину проданной квартиры (комнаты, жилого дома ). поскольку в соответствии со ст. ст. 34, 35 Семейного кодекса РФ любое имущество, приобретенное супругами во время брака, является их совместной собственностью независимо от того, на чье имя оно приобретено.

Поэтому такой тип сделки не совсем надежен: в случае возникновения разногласий сам факт купли-продажи не лишит второго супруга права требовать своей доли. Кроме того, в случае смерти одного из супругов на эту долю вправе претендовать помимо второго супруга и другие наследники умершего (его дети от других браков, родители)

Кроме этого, на приобретающего недвижимость супруга не распространяется льгота по налогу на доходы физических лиц (так называемый «имущественный налоговый вычет»). В соответствии со ст. 220 Налогового Кодекса РФ, подобная льгота предусмотрена законодательством для покупателей жилья, которые не находятся в родственных или других взаимозависимых отношениях с продавцом.

Денежные средства, формально (в соответствии с договором) получаемые продающим квартиру супругом, при определенных условиях, установленных налоговым законодательством, подлежат включению в совокупный годовой доход, с которого необходимо уплатить налог на доходы физических лиц (13%).

Расторжение договора купли-продажи возможно соглашением сторон или в судебном порядке. Расторжение договора также подлежит обязательной регистрации в органе обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По договору дарения одно лицо(даритель) безвозмездно передает в собственность другого лица(одаряемого) определенное имущество. Безусловно, квалифицирующим признаком договора дарения является его безвозмездность. Даритель не получает никакого встречного материального удовлетворения со стороны одаряемого. Этот вид переоформления прав собственности тоже имеет плюсы и встречается наиболее часто. Как и купля-продажа, данная сделка может быть удостоверена нотариусом или совершена по желанию сторон в простой письменной форме. К примеру, если речь идет о дарении квартиры, то подаренная квартира будет принадлежать только одаряемому супругу, являясь его личной собственностью, на нее не распространяется правило общей совместной собственности.

Значение нотариального удостоверения в этом случае сводится к тому, что оно придает сделке достоверность, вносит ясность во взаимоотношения сторон по вопросу содержания сделки и факта ее совершения, устраняет споры, а в некоторых случаях обеспечивает возможность доказывания в суде.

Но при оформлении указанного договора имеются свои особенности. Так, для того, чтобы удостоверить указанный договор дарения квартиры между супругами, в первую очередь необходимо прекратить режим общей совместной собственности на указанное недвижимое имущество и выделить каждому супружескую долю. По заявлению супругов, после предъявления всего пакета документов, подтверждающих факт приобретения недвижимого имущества в период брака, нотариус удостоверяет Соглашение о прекращении режима совместной собственности на квартиру и устанавливает доли в квартире. Благодаря удостоверению такого соглашения, оба супруга имеют по ? доле в праве общей долевой собственности на квартиру, затем супруг – даритель безвозмездно передает свою долю в праве общей долевой собственности на квартиру другому супругу. Обязательное условие указанной сделки – проведение процедуры государственной регистрации прав: договор должен поступить на регистрацию договора и перехода права собственности в Управление Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР. Регистрация договора дарения ? доли в праве общей долевой собственности и регистрация уже имеющейся ? доли в праве общей долевой собственности по вышеуказанному соглашению приводит к регистрации права личной собственности на всю квартиру за одним из супругов.

Поскольку дарение - сделка безвозмездная, то при ее заключении не придется выплачивать налог на доходы физического лица. Если вы получили что-либо в подарок от своего супруга, то освобождаетесь и от уплаты налога с имущества, переходящего в порядке дарения.

Недостатки у этого способа следующие: Так же как и при купле - продаже недвижимого имущества, перед дарением придется оформить право собственности на объект недвижимости.

Для договора дарения законодательством предусмотрены дополнительные возможности расторжении, например, если обращение получателя с подаренным имуществом, представляющим для дарителя большую имущественную ценность, создает угрозу его утраты. Поэтому в некоторых обстоятельствах этот способ не надежен. Расторжение договора дарения возможно в судебном порядке.

Завещание – односторонняя сделка, это личное распоряжения гражданина на случай смерти по поводу принадлежащего ему имущества.

Супруг - собственник недвижимого имущества, вправе распоряжаться им составив завещание. Завещатель может по своему усмотрению оставить имущество любым лицам, тем или иным образом определить доли наследников, лишить наследства одного из них, нескольких или всех сразу. На составление завещания не требуется согласия каких-либо лиц, в том числе не требуется согласия супруга. Составленное завещание подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Удостоверение завещания одновременно от имени обоих супругов не допускается. Завещатель не обязан сообщать кому-либо о содержании завещания, а также об отмене или изменении завещания.

Перечислю плюсы передачи имуществ по завещанию. Наследодатель до самой смерти, то есть до открытия наследства, сохраняет за собой право собственности на недвижимое имущество, а значит, может распоряжаться им по во своему усмотрению. Этот способ предоставляет гражданам возможность в случае срочной необходимости (внезапная тяжелая болезнь и т. п.) оперативно, в течение нескольких часов, высказать и юридически оформить свою волю в отношении дальнейшей судьбы принадлежащего ему имущества. Наследство, полученное от супруга, освобождается от налога с имущества, переходящего в порядке наследования.

Завещание не влечет непосредственного перехода права собственности. Неудобством для наследников является длительность процесса переоформления права собственности после смерти завещателя. В соответствии со ст. 1163 Гражданского кодекса РФ нотариусом Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства. Возможны споры ( в том числе судебные) о правах на имущество с другими наследниками, в том числе по выделению обязательной доли в наследственном имуществе.

Отменить завещание может лично сам завещатель без объяснения кому-либо причин отмены. Завещатель обращается в нотариальную контору и лично подписывает распоряжение об отмене завещания. Распоряжение об отмене завещания, так же как и само завещание удостоверяется нотариально.

В соответствии со ст. 40 Семейного кодекса РФ брачный договор устанавливает имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. С его помощью можно распределить права как на общее имущество, так и на собственность каждого члена семьи. Договор обязательно нужно заверить у нотариуса.

Брачный договор можно заключать до государственной регистрации брака, так и в любое время в период брака, но этот способ не подходит, если брак между супругами уже расторгнут.

Брачный договор, заключенный до государственной регистрация заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака. Статьей 42 Семейного Кодекса РФ предусмотрено, что брачным договором супруги вправе изменить установленный режим совместной собственности (ст. 34 Семейного Кодекса РФ, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.

В брачном договоре можно определить:

- кто будет владеть имуществом, принадлежащим каждому из супругов до вступления в брак; кому будет принадлежать нажитое в период брака имущество; кому и что перейдет в собственность в случае расторжения брака.

Перед совершением данной сделки нет необходимости выделять свою долю в общем имуществе и оформлять не нее право собственности (это сокращает время и расходы).

В соответствии с Семейным кодексом односторонний отказ от исполнения брачного договора не допускается. Это обстоятельство наряду с отсутствием дополнительных оснований для расторжения договора или признания его недействительным делает такой способ сравнительно надежным.

Как и в случае с дарением, на данный способ не будут распространяться налоги на доходы физических лиц.

Перешедший к одному из супругов объект недвижимости будет принадлежать только ему и не попадет под правило общей собственности.

К примеру, супруги собираются приобрести в собственность квартиру, но желают. чтобы в случае расторжения брака квартира принадлежала только одному из супругов и являлась его неделимой собственностью. В данном случае практикуется заключение брачного договора на оформление конкретного объекта недвижимости. Брачный договор поступает вместе с другими документами на процедуру государственной регистрации прав вместо согласия супруга, предоставление которого требуется в соответствии со ст. ст.34,35 Семейного Кодекса РФ при приобретении имущества и орган, осуществляющий государственную регистрацию сделки проводит регистрацию права собственности на квартиру только на одного супруга. Такие ситуации встречаются наиболее часто в нашей республике и объясняются тем, что обычно денежные средства поступают от родителей одного из супругов для улучшения жилищных условий молодой семьи. В этом случае каждый даритель денег пытается защитить своего ребенка от каких-либо разделов приобретаемого недвижимого имущества в случае расторжения брака, тем самым сохранив вложенные им денежные средства. Кроме того, не секрет, что брачный договор, который заключается вступающими в брак все чаще и чаще, защищает права «богатого» супруга, который также решает свои материальные проблемы в будущем наилучшим для него способом.

Согласно ст.43 Семейного Кодекса РФ брачный договор может быть изменен или расторгнут в любое время по соглашению супругов. Соглашение об изменении или расторжении брачного договора совершается в нотариальной форме. Действие брачного договор прекращается с момента прекращения брака (ст. 25 Семейного Кодекса РФ). за исключением тех обязательств, которые предусмотрены брачным договором на период после прекращения брака.

Что касается ситуации, когда брак все–таки расторгнут, но стороны мирно, соглашением сторон решают все вопросы с разделом совместной собственности. Можно также обратиться в нотариальную контору и удостоверить Договор о разделе нажитого в браке имущества, определив кому и что конкретно перейдет из совместно нажитого в период брака имущества. На заключение этого договора распространяется общий трехлетний срок после расторжения брака. И если раздел касается недвижимого имущества, такой договор после его удостоверения поступает как правоустанавливающий документ бывшего супруга в Управление Федеральной Службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР и именно в соответствии с ним будут зарегистрированы права собственности на конкретные объекты недвижимого имущества. Пакет документов, подтверждающих права собственности, а также всю техническую и правовую документацию на объекты недвижимости, Свидетельство о расторжении брака и другие документы представлять нотариусу обязательно.