Описание

Что нужно для покупки квартиры: подробно рассматриваем все этапы

Различают различные способы приобретения жилья в зависимости от того, кто является продавцом — сам владелец недвижимости, застройщик, подрядчик, риэлторское агентство, а также от того, за счет каких средств приобретается квартира — за счет собственных или заемных. Способ оплаты находится отражение в договоре. Имеет смысл прибегнуть к полной оплате квартиры только после завершения сделки и прохождения всех инстанций.

С чего же нужно начать и как вообще это происходит? В целом приобретение жилой недвижимости осуществляется в несколько этапов по следующей схеме:

1. Определяется количество денежных средств, находящихся в распоряжении у покупателя. Это могут быть личные накопления, заемные деньги или средства, вырученные от продажи имеющейся недвижимости. Если в качестве основного средства платежа используется кредит или ипотека, покупателю необходимо заранее сходить в банк и подать заявку, чтобы точно знать, сколько денег находится в его распоряжении.
2. Подыскивается подходящая квартира. Поиск может осуществляться самостоятельно или через риэлтерское агентство.
3. После того, как покупатель определился с квартирой, нужно провести переговоры с ее владельцем (владельцами) и обговорить все моменты. Возможно, сторонам потребуется время для сбора дополнительных документов или недостающей суммы денег.
4. Если решение сторон о купле-продаже квартиры окончательное, они могут составить предварительный договор и внести задаток в определенном размере, чтобы быть уверенными, что договоренность не будет расторгнута.
5. После сбора всех документов и денег составляется основной договор купли-продажи.
6. Документы и подписанный договор сдаются в Регистрационную палату или Многофункциональный центр обслуживания населения.
7. После регистрации (обычно она длится 2 недели) стороны получаются на руки: продавец – погашенное свидетельство о праве собственности, покупатель – действующее свидетельство о праве собственности (с обременением или без него). Иногда возникает необходимость досдать документы, либо Регпалата не регистрирует право собственности из-за найденных нарушений. После их устранения документы сдаются повторно.
8. Расчет между сторонами происходит по условиям договора, но обычно основная часть денег передается уже после государственной регистрации права.

1. Агентство является собственником жилья. то есть оно ранее выкупило квартиру у продавца и имеет полное право на распоряжение этим имуществом.
2. Агентство действует по доверенности и продает квартиру от лица своего клиента.

В обоих случаях покупателю следует внимательно читать все документы, проверять все справки, лицензии, доверенности и прочие бумаги. Особенно тщательно следует проверять все условия договора.

Если агентство действует по доверенности, в договоре должны быть указаны данные и продавца (то есть фактического владельца квартиры), и посредника. Должны быть полностью приведены данные доверенности и особо отмечено, что недвижимость реализуется через посредника.

В целом алгоритм покупки жилья у агентства ничем не отличается от покупки квартиры у физического лица. Как правило, все документы у риэлторов уже готовы, так что это экономит массу времени и нервов.

Если владелец жилья уже один раз воспользовался правом на бесплатную приватизацию, то другую квартиру он может выкупить у города за ее кадастровую стоимость. Для этого ему нужно:

1. Обратиться в муниципалитет с заявлением с просьбой передать квартиру, в которой заявитель проживает на основании договора социального найма, в его собственность.

К заявлению нужно приложить дополнительно справку, что право бесплатной приватизации жилья уже использовано, и кадастровый паспорт квартиры с указанием кадастровой стоимости жилья, а также сам договор о социальном найме.

В данном случае все зависит от того, какой режим собственности установлен.

1. Если установлен режим общей совместной собственности (например, собственниками являются супруги), то покупатель заключает договор только с одним из собственников. Все остальные должны выдать ему разрешение на совершение сделки.
2. Если установлен режим общей долевой собственности, то квартиру нужно либо переводить в общую совместную собственность, либо покупателю необходимо выкупать доли у каждого собственника, составляя отдельные договоры-купли продажи.

Например, бывает, что супруги находятся в разводе, но квартиру не разделили. Тогда нужно выкупить долю у каждого супруга по отдельности.

Главная опасность приобретения квартиры у наследника – это то, что могут объявиться другие наследники и оспорить его право на владение жильем. Например, они могут предъявить позднее завещание или решение суда о том, что наследник является недееспособным. В этих случаях суд расторгнет договор купли-продажи и обяжет продавца вернуть деньги, но покупатель останется без квартиры.

Чтобы минимизировать потери, необходимо тщательно подойти к оформлению договора. Первое правило. в договоре нужно указать именно фактическую сумму уплаченных денег. Иногда в документе указывают пониженную стоимость квартиры, чтобы сократить затраты на налоги. Но если договор купли-продажи будет расторгнут в принудительном порядке, то суд обяжет продавца вернуть те деньги, которые указаны в договоре. И если фактически было передано больше денег, покупатель не сможет этого доказать.

Еще один вариантом может быть оформление титульного страхования. Если сделка будет признана недействительном, страховая компания возместит все убытки.

Приобретение квартиры у подрядчика напрямую обходится дешевле. Но вместе с тем возрастают риски быть обманутыми.

Обычно у подрядчика приобретают квартиру, участвуя в программе долевого строительства. Для этого необходимо:

1. Найти желаемый объект.
2. Заключить договор с подрядчиком о будущей регистрации права собственности на строящееся жилье.
3. Согласовать график платежей.
4. Добросовестно вносить платежи (лучше через банк) и ждать завершения строительства.
5. Заключить с подрядчиком и застройщиком тройственный договор купли-продажи, указав, что стоимость квартиры была уплачена в соответствии с долевым договором.
   Сдать документы на регистрацию права собственности.

Необходимо особенно внимательно отнестись к подписанию долевого договора. В случае, если подрядчик окажется недобросовестным, правильно составленный договор будет гарантией возврата денег.

Есть несколько вариантов передать квартиру близкому родственнику.

1. Продать. Реализация квартиры идет по обычному алгоритму. Однако если квартира была в собственности у продавца меньше 3 лет, ему необходимо будет уплатить налог на обогащение – 13% от разницы между ценой приобретения недвижимости и ее продажей.
2. Подарить. Этот вариант более приемлем для близких родственников. По закону, подарки между близкими родственниками не облагаются налогом, то есть подоходный налог продавцу платить не придется, ведь обогащения не происходит. Если требуется передать деньги, то, чтобы избежать уплаты налогов, можно составить два договора дарения: один – на квартиру, другой – на деньги.
3. Завещать. Завещание лучше составить у нотариуса и передать ему на хранение, чтобы избежать споров об имуществе между родственниками.

Алгоритм правильной покупки квартиры у юридического лица аналогичен тому, что и при покупке у физического лица. Нормальная практика, когда юридическое лицо само не является собственником квартиры, а действует на основании доверенности. Нужно проследить, чтобы в договоре этот момент нашел свое отражение, иначе сделка может быть признана недействительной.

Обычно под термином «встречная покупка» подразумевается одно из двух:

• либо продавец и покупатель обмениваются квартирами (в случае необходимости – с доплатой) по договору мены;
• либо продавцу необходимо приобрести другую квартиру, прежде чем продать свою.

В последнем случае образуется цепочка купли-продажи квартир, что, в общем-то, нормальная ситуация.

Часто бывает так, что людям сначала необходимо продать недвижимость, чтобы иметь возможность заплатить за новое жилье, либо купить другое, чтобы иметь возможность выехать.

В таком случае, если квартира понравилась и не хочется ее терять, то рекомендуется составить предварительный договор купли-продажи с внесением залога и обязательством в отношении сторон заключить полноценный договор. Остается только дождаться обговоренного срока и действовать по обычному алгоритму.

Приобретение квартиры в рассрочку – довольно редкий вариант. И насколько он будет реализуем, целиком зависит от желаний продавца. Если он согласен ждать, пока покупатель полностью выплатить всю сумму, это возможно. Здесь есть и свои условия.

Чтобы оформить рассрочку платежа, нужно внести пункт об этом в договор. Тогда регистрационная палата зарегистрирует право собственности покупателя на жилье с обременением. Снять обременение можно будет только после того, как вся стоимость квартиры будет выплачена.

Договорить об уплате рассрочки можно и на словах или составив другой договор – об обязательстве передать деньги, но эти варианты намного рискованней.

До этих строк вы уже наверняка знаете, как найти и выбрать подходящее жилье. В этом же разделе мы дадим вам советы о том, что важно знать и спрашивать при покупке квартиры.

Да, если у покупателя есть государственная субсидия – материнский или военный сертификат. В таком случае необходимо обратиться в банк для оформления ипотеки, и использовать субсидию в качестве первоначального взноса.

В таком случае алгоритм будет таков:

1. Оформляется ипотека на необходимую сумму на конкретное жилье, составляется кредитный договор в банке. Субсидия используется в качестве первоначального взноса.
2. Составляется договор купли-продажи с собственником жилья, в котором указана, что выплата стоимости осуществляется за счет заемных средств. Договор составляется в 4 экземплярах: для продавца, для покупателя, в Регпалату и в банк.
3. Документы сдаются в Регистрационную палату.
4. После получения свидетельства о регистрации собственности покупатель и продавец обращаются в банк, представляют документы на квартиру и договор. Банк переводит деньги продавцу.

Если стороны ведут сделку без посредника, они должны внимательно относиться к составлению всех документов. Так как велика вероятность заключить договор, не соответствующий законодательству, можно воспользоваться следующими возможностями:

1. Обратиться в Регистрационную палату для приобретения образца договора-купли продажи и акта приема-передачи.
2. Обратиться к юристу за помощью в составлении договора.

Сложностей в оформлении документов при простой сделке возникнуть не должно. Списки всех необходимых документов государственные органы регистрации предоставляют без проблем, такая же ситуация с банками. Главное – следовать приведенному выше алгоритму, подстраховываться при передаче денег расписками, обращаться в случае возникновения затруднений к специалистами.

Если заключается договор об участии в долевом строительстве, необходимо:

1. Тщательно проверить все документы застройщика: договор аренды земельного участка под строящимся домом или свидетельство о праве собственности и разрешение на строительство многоэтажного дома.
2. Ознакомиться с проектной документацией.
3. Платить все долевые взносы не напрямую застройщику, а через банк, сохраняя все квитанции.
4. Если вместо застройщика квартиры продает другая фирма, нужно или заключить тройной договор, или тщательно отслеживать все этапы оформления собственности на квартиру. Более подробно про оформление читайте тут.
5. В договоре особое внимание уделить срокам окончания постройки и штрафным санкциям за невыполнение условий, состоянию квартиры после строительства (чистовая или черновая отделк, объем выполненных работ).

Если застройщик сменился, необходимо заключить аналогичный договор с новым и проследить, чтобы уже уплаченные денежные средства были переведены новой организации.

Имеется возможность участвовать в индивидуальной программе кредитования, запущенной в некоторых банках. Обычно это ипотека с сниженными процентами или ипотека без первоначального взноса. Нужно уточнять в каждом банке особенности программы.

Кроме того, можно воспользоваться и региональным льготами. В некоторых областях действуют специальные программы для молодых семей, нуждающихся в жилье. Например, местные власти могут оплатить часть стоимости квартиры или компенсировать проценты по кредиту.

Порядок расчета устанавливается договором купли-продажи. Он может быть:

1. Единовременный. то есть стороны расплачиваются полностью в момент подписания договора.
2. Частичный. Например, часть средств вносится в качестве задатка. а остальное – после подписания договора, либо половина стоимости отдается при подписании договора, остальное – после оформления права собственности.

Только частичный способ оплаты возможен, если покупатель прибегает к использованию заемных средств. Банк выплачивает продавцу все деньги только в одном случае: если сделка целиком законна и прошла одобрение банковских юристов.

Хотите узнать, как оформить детское пособие? Тогда переходите на эту страницу!

Наши специалисты в этой статье описали подробно, как оформить наследство на дом. Если вас это интересует, читайте и получай ответы!

После всего, что мы уже рассмотрели осталось только узнать, как оплатить покупку квартиры. Если вы не знаете, куда обратиться при расчете, то мы вам советуем:

Аренда банковской ячейки – самый распространенный способ для наличных расчетов за недвижимость. Порядок расчета таков:

1. Покупатель и продавец вместе обращаются в банк и заключают договор на аренду банковской ячейки на определенный срок.
2. Покупатель на глазах продавца закладывает в ячейку денежные средства, установленные договором.
3. Ключ остается у банка. Стороны заключают с банком договор, что доступ к ячейке получит только один из них при предоставлении необходимых документов в указанные сроки. Покупатель до определенного срока сможет забрать свои деньги, если сделка будет приостановлена или отменена (например, это 30 дней). Продавец заберет деньги, если сделка состоялась, при предъявлении в банк выписки из Регистрационной палаты, что произошла регистрация передачи права собственности.

Банковская ячейка – довольно простой способ расплатиться между собой, не рискуя остаться обманутыми.

В сущности, это то же самое, что банковская ячейка, но деньги передаются безналичным путем. При аккредитивном счете при покупке квартиры совершенно не стоит вопрос о том, когда отдавать деньги.

1. Покупатель открывает вклад в банке и переводит на него необходимую сумму. Он удостоверяет, что деньги должны быть переведены продавцу, когда тот предоставить банку необходимые документы.
2. На срок регистрации деньги на счете замораживаются – никто не имеет права совершать по ним операции.
3. Если продавец предоставляет в оговоренный срок документы, то деньги переводятся на его счет. Иначе – возвращаются покупателю.

Вне зависимости от выбранного способа оплаты необходимо внимательно читать все подписываемые бумаги, в особенности договор купли-продажи. Не лишним будет проверить правильность наименования квартиры, данные сторон, цену квартиры.

Если квартира приобретается через посредника (риэлтора) необходимо с ним заключать договор об оказании услуг и расплачиваться только после окончательного завершения сделки, то есть после получения на руки свидетельства о регистрации права собственности. Если квартиру покупатель приобретает самостоятельно, то ему нужно заранее узнать все нюансы и предусмотреть все возможные сложности, чтобы не столкнуться с ними в самый неподходящий момент.

Что касается залога и способа оплаты, то все движения денег должны найти свое отражение в договоре. То есть процесс передачи денег, а также источник средств (кредит, ипотека, собственные накопления) должен быть максимально подробно описан в отдельном договоре купли-продажи. Необходимо брать расписки с продавца, что денежные средства получены в полном объеме.

А вот чтобы узнать, как правильно оформить продажу автомобиля, достаточно перейти сюда: http://lawyer-consult.ru/civil/contract/kuplya-prodazha-mashiny.html .

Знаете ли вы что такое ССГПС? Если эти буквы вам не просто знакомы, но и интересны, тогда эта статья для вас.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !