Одностороннее расторжение договора аренды арендодателем: Портал малого и среднего предпринимательства

18 ноября 2015 г.

Что важно знать при одностороннем расторжении договоров?
Срок договора аренды.

1. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗАКЛЮЧЁН НА НЕОПРЕДЕЛЁННЫЙ СРОК.
Если договор аренды заключен на неопределенный срок, все просто. Закон в этом случае прямо разрешает расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем. Единственное ограничение: арендатора надо предупредить об этом за один месяц (а если речь идет об аренде недвижимости, то за три месяца). В договоре могут быть предусмотрены и другие сроки уведомления. А вот установить в договоре запрет на такое одностороннее расторжение договора аренды арендодателем нельзя. Даже если в бессрочном договоре аренды написано, что арендодатель не имеет права отказаться от договора, на это можно не обращать внимания. Суд признает такое условие незаконным и откажется применять (абз. 4 п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах»).

2. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗАКЛЮЧЁН НА КОНКРЕТНЫЙ СРОК.
Если же договор аренды заключен на конкретный срок и период аренды еще не истек, арендодателю стоит придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Соглашение о досрочном расторжении договора аренды
Сначала нужно предложить арендатору заключить соглашение о досрочном расторжении договора. Если арендатор согласен на досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем без какого-либо конфликта, то юристу арендодателя остается лишь подготовить к подписанию соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи. Однако чаще арендодатель сталкивается с нежеланием арендатора досрочно прекращать договор.

Шаг 2. Проверка условий договора аренды
Проверить, есть ли в договоре условия, которые позволят арендодателю расторгнуть договор путем одностороннего отказа от его исполнения. Если такое право у арендодателя есть, надо проверить, в каких случаях арендодатель может им воспользоваться.

Первый вариант: договор разрешает расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем в любой момент по его желанию. Пример формулировки такого условия: «Арендодатель в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней». В таком случае от юриста требуется только предупредить арендатора об отказе от исполнения договора.

Второй вариант: договор разрешает расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем только при наличии каких-либо конкретных обстоятельств. Образец условия об одностороннем расторжении договора аренды арендодателем: «Арендодатель при увеличении штатной численности своих работников до 100 человек и более в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендатора в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней». В этом случае надо проверить, наступили ли такие условия. Если да, остается только уведомить арендатора об отказе от договора. Если нет, то воспользоваться этим правом не получится. А значит, переходим к следующему шагу.

Шаг 3. Расторжение договора аренды в судебном порядке
Расторгнуть договор в судебном порядке.

Одностороннее расторжение договора аренды

Постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 № 13057/09 по делу № А40-87811/08-147-655 "Условие договора аренды о праве арендодателя на односторонний отказ (одностороннее расторжение) от договора без указания условий и оснований отказа (расторжения) является действительным "

Закрытое акционерное общество «Двуречье» обратилось с заявлением в арбитражный суд. Документ содержал в себе требование признать незаконными действия Управления Федеральной регистрационной службы, которая в процессе сотрудничества с заявителем расторгла договор аренды недвижимого имущества. Это произошло согласно условию договора, которое предусматривало наделение арендодателя правом на одностороннее расторжение договора аренды с уведомлением об этом арендатора.

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя стало возможным вследствие положений статей 619 и пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). В соответствии с условиями пункта 2 статьи 450 ГК РФ, договор может быть расторгнут в случае фиксирования существенных нарушений его условий либо в других ситуациях, которые предусматриваются соглашением сторон или действующим законодательством. Таким образом, обе стороны-участницы отношений, связанных с правами аренды, могут согласовывать свои действия в рамках договора. Также в пункте 3 статьи 450 ГК РФ предусматривается право лица на отказ от договора, решение этого вопроса производится в несудебном порядке.
Необходимо отметить, что ГК РФ разделяет такие понятия, как односторонний отказ от договора и расторжение договора по инициативе стороны, которые производятся соответственно в несудебном и судебном порядке.

Однако следует помнить, что часто договор аренды предусматривает условие, согласно которому, одна из сторон (чаще всего это именно арендодатель) имеет право расторгнуть договор без объяснения причин, отказаться от исполнения его условий или расторгнуть соглашение в одностороннем порядке.

В процессе рассмотрения указанного дела перед судьями возник вопрос: насколько правомерным можно считать данное условие договора аренды, и имеет ли право регистрационная служба аннулировать запись в ЕГРП о договоре, опираясь на заявление лица касательно прекращения действий договора аренды из-за его расторжения в одностороннем порядке.

Решения судов разных инстанций

В суде первой инстанции истцу было отказано в удовлетворении требований, указанных в заявлении. Суд аргументировал это тем, что регистрационная служба действует в рамках закона, а потому арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Эта позиция была поддержана судом апелляционной инстанции.

В суде кассационной инстанции все предыдущие решения были отменены, потому как порядок и основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке в документе не оговаривались, а решение о расторжении договора было принято без согласия обеих сторон. Именно поэтому, регистрационная служба не имеет права производить расторжение такого договора, тем более что арендатор имел возражения на этот счет.

По данному делу было принято Определение от 07.12.2009 № ВАС-13057/09, согласно которому, ВАС РФ указал, что постановление суда кассационной инстанции подлежит пересмотру по следующим основаниям.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора является возможным только в случае согласия на это обеих сторон, если иные ситуации не предусмотрены договором или действующим законодательством. В том случае, если одна из сторон полностью или частично производит отказ от исполнения условий договора (притом, что сам договор допускает такой отказ), то он считается измененным или расторгнутым.

ВАС РФ пришел к выводу о том, что вне зависимости от наличия оснований для отказа, предусмотренных соглашением или законом, право на односторонний отказ от исполнения условий договора может иметь место в процессе правоотношений, связанных с арендой. Для того чтобы произвести отказ от исполнения условий договора аренды в одностороннем порядке, достаточно, чтобы в законе или самом договоре была указана возможность произведения подобных действий.

Помимо этого, ВАС РФ постановил, что положения статьи 619 ГК РФ являются продолжением условий пункта 2 статьи 450 ГК РФ, которые не ограничивают права сторон в процессе заключения договора аренды. Именно поэтому, участники данных правоотношений могут предусматривать возможность отказа от исполнения условий договора без объяснения причин. Что касается одностороннего отказа, то он является юридическим фактом, который ведет к непосредственному расторжению договора.

Кроме того, ВАС РФ отметил, что точно такая же правовая позиция была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 09.09.2008 № 5782/08. В указанном Постановлении выражена позиция, в соответствии с которой для произведения отказа от исполнения условий договора аренды в одностороннем порядке достаточно указать данный факт в соглашении или законе. При этом не имеет значения, заключен этот договор на неопределенный или определенный срок.

Однако следует отметить, что по данному вопросу существует и другое мнение. Даже если в договоре аренды отмечено право стороны расторгнуть данное соглашение, это еще не означает, что производить это нужно без решения суда (Постановления ФАС Уральского округа от 25.02.2009 № Ф09-586/09-С4 по делу № А76-5929/2008-12-365). Именно поэтому, можно утверждать, что наличие оснований для расторжения договора аренды в одностороннем порядке, а также направление уведомления об этом являются недостаточными причинами для расторжения договора, а соответствующие службы при этом не имеют право вычеркнуть запись в ЕГРП.

В судах существует еще одна позиция. которая включает в себя такие понятия, как «расторжение договора» и «отказ от договора». Суды исходят из того, что расторжение договора в одностороннем порядке не является возможным, так как оно должно быть произведено только по взаимному согласию сторон и в судебном порядке (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 14.10.2008 по делу № А17-611/2008).

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Таким образом, Президиум ВАС РФ решение суда апелляционной и первой инстанции оставил без изменений, а решение кассационного суда было отменено.

На основании статьи 310 и пунктов 1,3 статьи 450 ГК РФ Президиум пришел к выводу, что для произведения отказа от исполнения условий договора в одностороннем порядке достаточно лишь факта указания об этом в соглашении, подписанном обеими сторонами. Действия ЕГРП о расторжении договора аренды при этом признаются законными. При этом само утверждение Постановления касательно того, что «для произведения отказа от исполнений условий соглашения в одностороннем порядке достаточно лишь указать это в договоре» говорит о том, что Президиум ВАС РФ считает одностороннее расторжение договора и односторонний отказ от исполнения условий соглашения являются равнозначными понятиями.

Условия расторжения договора аренды складского помещения

/ Расторжение договора аренды

По требованию Арендодателя настоящий Договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем внесудебном порядке на основании письменного уведомления Арендатора Арендодателем не менее чем за 3 (Три) календарных месяца до даты предполагаемого расторжения. В этом случае Арендатор обязан оплатить Арендодателю Арендную Плату за 3 (Три) календарных месяца, исчисляемых с даты письменного уведомления о досрочном расторжении Договора Арендатором. По требованию Арендодателя в одностороннем внесудебном порядке настоящий Договор аренды может быть досрочно расторгнут с предварительным уведомлением Арендатора за 2 (Два) календарных месяца до даты расторжения в следующих случаях:

• Арендная Плата или другие платежи, причитающиеся от Арендатора, или любая часть таких платежей остается не выплаченной после наступления Даты Платежа (или даты платежа, указанной на счете в отношении Переменной части Арендной Платы) в течение 15 (пятнадцати) Рабочих Дней;
• Если Арендатор использует Помещения не по назначению, предусмотренному п.1.7. настоящего Договора аренды; Если Арендатор нарушает условия, определенные разделом .
• Если Арендатор сдал Арендуемые Помещения в аренду или заложил без согласия Арендодателя, передал права аренды в залог, в уставный капитал хозяйственных обществ, товариществ или обременил Помещения иным способом без письменного разрешения Арендодателя;При ликвидации юридического лица Арендатора, если не происходит правопреемства;
• Если Арендатор, при отсутствии вины Арендодателя уклоняется от приемки Помещения по Акту Приемки более чем на 15 (пятнадцать) календарных дней с даты, указанной в п. 8.1. настоящего договора.
• В случае если Арендодатель в одностороннем порядке откажется от исполнения настоящего Договора аренды в соответствии со Статьей 10.2. настоящего Договора, Арендатор будет должен выплатить Арендодателю Арендную Плату за 2 (Два) календарных месяца, исчисляемых с даты письменного уведомления о досрочном расторжении Договора Арендодателем, а также оплатить Арендодателю по его требованию:сумму, равную Фиксированной части Арендной Платы за месяц, в отношении периода времени исчисляемого с момента освобождения Арендатором Помещений; и Расходы Арендодателя по устранению любого ущерба, нанесенного Помещениям, Парковочным Местам, Зданию или Местам Общего Пользования по вине Арендатора, или любые другие расходы, связанные с подготовкой Помещений для нового арендатора; и Любые другие расходы (включая судебные издержки, выплаты юристам и другим консультантам), понесенные Арендодателем в результате расторжения настоящего Договора аренды. По требованию Арендатора настоящий Договор может быть досрочно расторгнут с предварительным уведомлением Арендодателя за 2 (Два) календарных месяца до даты расторжения в следующих случаях:
• Если Помещение в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, становится непригодным для использования и применения Арендатором в соответствии с указанным в п.1.7 договора назначением. При этом Арендатор не вправе требовать от Арендодателя компенсации каких-либо расходов, возникших у Арендатора в связи с расторжением настоящего Договора; По требованию Арендатора настоящий Договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем внесудебном порядке по основаниям, отличным от оснований, указанных в п.10.4, при условии письменного предупреждения об этом Арендодателя не менее чем за 3 (Три) календарных месяца до даты предполагаемого расторжения. В этом случае Арендатор обязан оплатить Арендодателю Арендную Плату за 3 (Три) календарных месяца, исчисляемых с даты письменного уведомления о досрочном расторжении Договора Арендатором.

В случае расторжения Договора аренды в одностороннем внесудебном порядке по основаниям, отличным от оснований, указанных в п.10.4, при условии предупреждения об этом Арендодателя менее чем за 3 (Три) календарных месяца до даты предполагаемого расторжения, Арендатор обязан оплатить Арендодателю Арендную Плату за 3 (Три) календарных месяца, исчисляемых с даты письменного уведомления о досрочном расторжении Договора Арендатором. Любая из Сторон может также в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора Аренды по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.Расторжение настоящего Договора аренды не будет отменять ответственность Сторон в отношении нарушений, имевших место до такого расторжения, или в отношении обязательств, которые остаются в силе после окончания Срока или расторжения настоящего Договора аренды (включая обязательства по соблюдению конфиденциальности). До отказа от исполнения настоящего Договора аренды в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным в Статьях 10.2. и/или 10.4. настоящего Договора, Сторона, инициирующая расторжение, будет должна направить другой Стороне письменное уведомление о своем намерении отказаться от исполнения настоящего Договора и предоставить другой Стороне возможность устранить нарушение ее обязательств в течение 10 (десяти) Рабочих Дней с даты такого уведомления (если Стороны не согласовали более длительный срок для устранения нарушений) или сообщить другой Стороне в письменной форме о нежелании или невозможности устранить такое нарушение. Последствия расторжения Договора аренды и порядок расчетов определяются Сторонами в подписываемом ими соглашении о расторжении договора. По требованию Арендодателя в случае невнесения задатка (в сроки согласно пункта 5.1 настоящего договора аренды) Договор считается расторгнутым Арендодателем в одностороннем порядке с 19.03.2009 года.>По окончании срока действия настоящего договора он считается прекращенным. Помещения, Парковочные Места подлежат возврату Арендодателю по Акту Приемки. В случае заинтересованности Сторон, после окончания срока действия настоящего договора, может быть заключен новый договор аренды.

Здесь представлен образец условий расторжения по договору аренды. И далеко не самый удачный!

Наша компания принимает договоры на экспертную оценку. Помогаем в составлении сложных договоров.

Правомерность штрафа при досрочном расторжении договора аренды Адвокат онлайн, адвокат по арбитражным делам, гражданский адвокат, арбитражный адвокат,

Мы рады предложить Вам бесплатную юридическую консультацию онлайн.

В разделе "адвокат онлайн" Вы можете написать нам свой вопрос и в течение трех дней получить на него письменный ответ на Ваш электронный ящик.

Правомерно ли включить в договор аренды условие, позволяющее применить к арендатору штрафные санкции в случае досрочного расторжения им договора аренды? 07.03.2015 08:02

В отношении вопроса о включении в договор аренды условия, позволяющего применить к арендатору штрафные санкции в случае досрочного расторжения им договора аренды, позиции арбитражных судов неоднозначны.

1. Первая позиция заключается в том, что включение в договор аренды условия о выплате арендатором штрафа за досрочное расторжение договора, является правомерным:

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Данные нормы позволяют арендатору включать в договор аренды условие, позволяющее применить к арендатору штрафные санкции в случае досрочного расторжения им договора аренды.

Данная позиция подтверждается, в частности, арбитражной практикой (Определение ВАС РФ от 27.06.2012 N ВАС-7806/12 по делу N А29-5375/2011).

2. Между тем, существует противоположная позиция, которая заключается в том, что условие о выплате штрафа, в случае досрочного расторжения договора аренды, не является правомерным:

Условия досрочного расторжения договора аренды предусмотрены ст. 620 ГК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 620 ГК РФ договором аренды могут быть установлены дополнительные (помимо указанных в данной статье) основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В силу статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Установление в договоре указанной штрафной санкции, подлежащей взысканию с арендатора только (исключительно) за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке, противоречит правовой природе неустойки, как меры ответственности, применяемой за нарушение исполнения обязательств.

Совершение одной стороной обязательства юридического действия по отказу от его исполнения, когда такой отказ допускается законом или договором, само по себе не может быть квалифицировано как нарушение обязательства, поскольку является реализацией права, тем более не может быть квалифицировано, как основание для возникновения у стороны обязанности нести ответственность за такое правомерное поведение.

Поэтому односторонний отказ истца от исполнения договора аренды не может являться основанием для применения к арендатору меры ответственности в виде неустойки/штрафа.

Кроме того, досрочное расторжение договора в одностороннем порядке (односторонний отказ от исполнения договора - ст. 310, п. 3 ст. 450 ГК РФ) само по себе не является гражданско-правовым нарушением, а является способом самозащиты права, допускаемой законом (ст. 14 ГК РФ), и выбор участником гражданского оборота такого способа самозащиты не может быть обусловлен дополнительным обременением в виде уплаты денежной суммы, поскольку законом в такой форме способ защиты не предусмотрен (ст. 12 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, условие договора аренды о выплате штрафа не создает для сторон прав и обязанностей, поскольку противоречат ст. 330 ГК РФ

Данная правовая позиция также подтверждается судебной практикой (например, Постановление ФАС Московского округа от 02.04.2013 по делу N А40-108365/11-53-979).

Таким образом, позиции арбитражных судов по данному вопросу неоднознны.

Юридические консультации - БЕСПЛАТНО!

Звоните - 8 906 719 77 33!