Договор лизинга

Договор лизинга (договор финансовой аренды)- это договор, который определяет действия одной стороны по передаче другой стороне предмета лизинга — автомобиля. В договоре лизинга содержатся права и обязанности сторон, определен порядок соблюдения основных правил, которые должна принять каждая сторона. К ним относятся, например, срок лизинга, аванс, порядок/график лизинговых платежей.

Чтобы скачать образец договора лизинга на примере лизинга автомобиля. нажмите по ссылке: Скачать договор лизинга
Данный договор составлен на примере договора лизинга автомобилей.

Также Вы можете бесплатно скачать типовой образец ДКП на автомобиль. чтробы бесплатно оформить договор в режиме онлайн.

• Лизингодатель – сторона сделки, которая приобретает выбранный предмет лизинга (имущество) в соответствии требованиями лизингополучателя и передает данное имущество в аренду на условиях срочности и взимания определенной платы.
• Лизингополучатель – сторона сделки, в чью пользу приобретается предмет лизинга; принимает на себя обязательства по уплате лизинговых платежей в соответствии с графиком;
• Продавец – сторона сделки, в чьи обязанности входит осуществить поставку предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату и в установленный договором лизинга срок.

Договор лизинга всегда подлежит заключению в письменной форме. по одному экземпляру для каждой из сторон сделки.
Срок действия договора лизинга определяется сторонами сделки и прописывается в соответствующем пункте договора.

Договор лизинга начинает действовать с момента его подписания всеми сторонами сделки, заканчивается при полном выплате всех лизинговых платежей по договору, включая платеж за выкуп предмета лизинга по выкупной стоимости.

На практике, период действия договора лизина определяется сторонами до момента принятия решения лизингодателем о финансировании сделки и, чаще всего, зависит от финансовой обеспеченности и платежеспособности лизингополучателя.

30 страховых компаний
10 лет опыта
0% комиссия

"Госавтополис" - федеральная сеть страховых консалтинговых агентств, основанная в 2005 году и ведущая свою деятельность на территории Российской Федерации. Мы помогаем жителям России приобрести полисы ОСАГО по государственным тарифам, КАСКО на выгодных условиях, а также другие страховые продукты от 30+ страховых компаний РФ.
Наши ценности: Гарантии, Ответственность, Сервис.
Оферта | Обработка персональных данных

ПН-ПТ с 09:00 до 18:00

2005-2016 © госавтополис.ру, ГК "Госавтополис". При цитировании ссылка обязательна.
Содержание сайта gosavtopolis.ru не является офертой и носит справочно-информационный характер.

Типовой договор о лизинге недвижимости - Юридическая консультация, Юристы Волгограда, законодательство, криминальные новости, образцы документов

г._____________ "____"____________ 200__г.

Банк (предприятие) _____________________________________________________
( полное наименование банка,предприятия )

именуемый в дальнейшем "Арендодатель", в лице _______________________________
( Ф.И.О. должность )

_____________________________________________действующего на основании Устава,

N_________________, с одной стороны, и ______________________________________

именуемого в дальнейшем "Арендатор", в лице _______________________________
( Ф.И.О. должность )

___________________________________________________действующего на основании

с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора

1. В соответствии с заявлением Арендатора (приложение N 1) Арендодатель
обязуется оплатить и приобрести для последующей передачи Арендатору в аренду
следующее оборудование, выбранное по инициативе Арендатора:
_____________________________________________________________________________
.
N. Наименование. Тип,модель. Количество. Поставщик. Стоимость
п/п. N договора. покупки
. Срок поставки :
____:________________:______________:______________:______________:__________
.
1.
____:________________:______________:______________:______________:__________
.
2.
____:________________:______________:______________:______________:__________
.
3.
____:________________:______________:______________:______________:__________
.
4.
____:________________:______________:______________:______________:__________
.
5.
____:________________:______________:______________:______________:__________
.
6.
____:________________:______________:______________:______________:__________
.
7.
____:________________:______________:______________:______________:__________
.
8.
____:________________:______________:______________:______________:__________
.
.
____:________________:______________:______________:______________:__________

Итого приобретается оборудования на общую сумму _______________________
тыс.рублей, включая транспортные расходы по доставке оборудования в адрес
Арендатора (с налогом на добавленную стоимость). Оборудование устанавливается
Арендатором __________________________________________________________________
( наименование местонахождения объекта )
Смена местонахождения оборудования производится только с письменного сог-
лашения Арендодателя.

2. Арендатор и поставщик согласовывают все технико-экономические характе-
ристики указанного выше оборудования, гарантии его качества, сроки и место
поставки и заключают коммерческий контракт, являющийся приложением к настояще-
му договору. В случае выявления дефектов в объекте лизинговой сделки Арендо-
датель считается полностью свободным от гарантийных обязательств и все рекла-
мационные претензии Арендатор предъявляет сам поставщику объекта лизинга.
Арендатор обязуется контролировать ход выполнения условий коммерческого
контракта.
Арендатор безоговорочно отказывается от любых прямых или косвенных пре-
тензий к Арендодателю по поводу низкого качества, технических неполадок обору-
дования, его простоев, какими бы причинами они ни вызывались.

3. Поставщик оборудования должен быть осведомлен Арендатором о том, что
оборудование приобретается в связи с настоящим договором для последующей пере-
дачи Арендатору.
После подписания настоящего договора Арендатор обязуется немедленно из-
вестить поставщика об изменении реквизитов плательщика (Арендодателя) без из-
менения реквизитов грузополучателя (Арендатора), а Арендодатель - подтвердить
от своего имени заказ поставщику и его оплату на условиях заключенного между
Арендатором и поставщиком коммерческого контракта по форме приложения N 2.

4. Отгрузка оборудования производится предприятием - поставщиком в адрес
Арендатора по заключенному между ними прямому договору поставки в соответствии
с действующим Положением о поставках продукции производственно-технического
назначения.

5. По прибытии оборудования на место установки Арендатор обязан произ-
вести его осмотр и представить совместно с поставщиком Арендодателю акт о его
приемке по форме согласно приложению N 3.
Получив протокол приемки оборудования (имущества) от Арендатора, свиде-
тельствующего о том, что поставщиком соблюдены все условия контракта с Аренда-
тором, а собственность с этого момента переходит к Арендодателю, последний не-
замедлительно оплачивает стоимость оборудования поставщику.

6. Арендодатель сдает Арендатору оборудование (имущество) в том состоя-
нии, в котором оно находится на момент перехода к нему права собственности, на
условиях, предусмотренных в контракте между поставщиком и Арендатором.
Неполадки, которые появились по истечении гарантийного срока, устраняются
Арендатором.

7. Исключительное право собственности на приобретаемое оборудование при-
надлежит Арендодателю.

8. Исключительное право пользования на приобретаемое в аренду оборудова-
ние принадлежит Арендатору. Продукция и доходы, получаемые в результате
эксплуатации арендуемого оборудования, являются исключительной собственностью
Арендатора.

9. Арендатор и Арендодатель - юридические лица, не заключившие договоров,
мешающих данному.

II. Порядок и условия использования оборудования

10. Арендодатель гарантирует, что право пользования Арендатора предметом
лизинга не будет им нарушено если основания для таких претензий со стороны
третьих лиц не происходят из действий или упущений Арендатора.

11. Арендатор обязан:
11.1. Представить Арендодателю в десятидневный срок со дня получения обо-
рудования копию акта о его приемке.
Ответственность за сохранность оборудования с момента подписания акта
приемки оборудования полностью возлагается на Арендатора.
11.2. Застраховать оборудование от всех случаев риска в течение 15 дней с
момента начала лизинга представить Арендодателю заверенную копию страхового
полиса, а также за свой счет защищать право собственности Арендодателя на иму-
щество, переданное в аренду, брать на себя ответственность за сохранность
арендуемого оборудования (хищение, пожар и т.д.).
11.3. Использовать полученное оборудование строго по прямому назначению
исключительно в профессиональных целях и содержать его в полной исправности в
соответствии со стандартами, техническими условиями или иной документацией
предприятия-изготовителя, нести все расходы по монтажу, вводу в действие,
эксплуатации, техническому обслуживанию и ремонту (текущему, капитальному)
оборудования, а также налогообложению.
11.4. Не производить никаких конструктивных изменений оборудования, ухуд-
шающих его технические характеристики, или производить изменения, улучшающие
качественные характеристики оборудования, за счет собственных средств и с
письменного разрешения Арендодателя.
11.5. Не передавать оборудование другим лицам в субаренду или во времен-
ное безвозмездное пользование без письменного согласия Арендодателя.
Допускается сдача в аренду на срок не более 6 месяцев объекта лизинга до-
черним и породненным компаниям или постоянным деловым партнерам (по письменно-
му разрешению Арендодателя). Ответственность за арендные платежи при этом сох-
раняется за Арендатором.

12. Арендатор по просьбе Арендодателя представляет ему информацию об
использовании объекта лизинга.
Арендодатель имеет право в любое время проверить состояние объекта лизин-
га.

III. Срок договора, его продление и порядок досрочного расторжения

13. Стороны договариваются об обязательном сроке аренды, составляющем не
менее 40% от обычного срока использования лизингового имущества.

14. Срок действия договора лизинга устанавливается на ____ лет с момента
его подписания.

15. Срок аренды оборудования истекает вместе с истечением общего его сро-
ка по настоящему договору в соответствии с пунктом 14.

16. Если по окончании срока договора о лизинге оборудование имеет оста-
точную стоимость, то:
16.1. Арендатор вправе купить (продлить договор на аренду) оборудование,
взятое во временное пользование по настоящему договору по цене, равной спра-
ведливой рыночной стоимости (или вернуть оборудование Арендодателю).
16.2. Арендатор уведомляет Арендодателя не менее чем за 120 дней, но не
более чем за 180 дней до окончания срока договора о своем намерении воспользо-
ваться опционом на покупку по согласованной между сторонами договора стои-
мости.

17. В случае полного погашения согласованной стоимости оборудования
арендными платежами оборудование переходит в собственность Арендатора путем
передачи его с баланса на баланс.

18. Арендодатель может требовать досрочного расторжения настоящего дого-
вора лизинга в следующих случаях:
18.1. Договор купли-продажи оборудования не вступил в силу или аннулиро-
ван по какой бы то ни было причине до поставки оборудования Арендатору.
18.2. Договор купли-продажи оборудования аннулируется после поставки обо-
рудования поставщиком по причинам, ответственность за которые несет Арендатор.
18.3. В период действия настоящего договора организация Арендатора будет
ликвидирована.
В случае изменения юридической формы Арендатора, слияния или поглощения
другим предприятием (организацией) возможен перевод обязательств по договору
лизинга (вместо его расторжения) на правопреемника при следующих условиях:
а). совместного письменного обращения прежнего и нового арендаторов к Арен-
додателю;
б). экономического обоснования этой операции;
в). предоставления новым Арендатором подробных сведений о своем финансо-
вом положении и гарантий выполнения обязательств.
18.4. При использовании оборудования с нарушением условий настоящего до-
говора, в том числе не по назначению.
18.5. В случае ухудшения состояния оборудования по вине Арендатора.
18.6. Если Арендатор систематически допускает просрочку внесения арендной
платы.
18.7. В случае нарушения Арендатором других обязательств по настоящему
договору.

19. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора лизинга,
если Арендодатель допустит нарушение своих обязанностей по пункту 10 настояще-
го договора.

IV. Действия после закрытия сделки

20. Если Арендатор не возвращает оборудование по истечении срока аренды
или по закрытии сделки, с него взимается пеня в размере 0,2 процента от сог-
ласованной стоимости оборудования за каждый день просрочки до полного возврата
согласованной между сторонами стоимости этого оборудования Арендодателю.

21. Продолжение использования оборудования Арендатором по истечении срока
аренды, оговоренного в настоящем договоре, не должно рассматриваться им как
возобновление или продление аренды.

V. Арендные платежи

22. Арендатор обязуется вносить Арендодателю арендную плату за пользова-
ние оборудованием в сумме ____________________ рублей, в том числе по годам:

199__ год __________________________ рублей,
199__ год __________________________ рублей,
199__ год __________________________ рублей,
199__ год __________________________ рублей,
199__ год __________________________ рублей.

23. Внесение арендных платежей клиентом производится ежемесячно (ежеквар-
тально) платежными требованиями-поручениями с расчетного счета Арендатора в
_________________________________________________ в соответствии с прилагаемым
графиком независимо от фактического пользования имуществом аренды.
В случае непоступления на счет Арендодателя средств в погашение причитаю-
щихся с Арендатора платежей до десятого числа следующего месяца (квартала)
причитающиеся с Арендатора арендные платежи считаются как несвоевременно опла-
ченные.
Первый арендный платеж Арендатором производится:
- авансом в момент подписания договора лизинга;
- с момента оплаты Арендодателем платежных документов поставщика (ненуж-
ное зачеркнуть).
При нарушении указанного в настоящем пункте срока уплаты арендных плате-
жей Арендодатель взыскивает штраф в размере 0,20 процента от непогашенной сум-
мы задолженности по платежам за каждый день просрочки.

24. Для покрытия потерь Арендодателя, связанных с инфляционным обесцени-
ванием кредитных ресурсов, размер арендной платы может быть изменен по согла-
шению сторон в период действия и при продлении договора лизинга, а также в
связи с изменением в установленном порядке цен и тарифов, уровня ссудного про-
цента и в других случаях, предусмотренных законодательством.

25. Оплата оборудования (имущества) Арендодателем производится путем оп-
латы платежных документов поставщика оборудования со ссудного счета N ________
открываемого в ________________________________, с приложением акта приемки
оборудования (имущества) Арендатором по форме согласно приложению N 3.

26. Арендатор обязуется исполнить следующие обязательства и представить
Арендодателю для оформления договора лизинга указанные ниже документы:
- баланс;
- заявление о проведении лизинга оборудования (имущества);
- страховой полис на сумму договора лизинга;
- технико-экономическое обоснование намечаемых мероприятий по договору
лизинга;
- устав предприятия;
- копию договора купли-продажи.

VI. Ответственность сторон и меры оперативного воздействия

27. Арендодатель не несет никакой ответственности перед Арендатором в от-
ношении выбранного по настоящему договору оборудования.

28. Арендодатель в этом качестве не несет ответственности перед третьими
лицами за смерть, вред здоровью или порчу имущества, причиненные оборудованием.

29. Положения пунктов 28 и 29 настоящего договора не регулируют какую-ли-
бо ответственность Арендодателя, когда он выступает в другом качестве, напри-
мер, как собственник (продавец самостоятельно приобретенного оборудования).

30. Если оборудование, являющееся собственностью Арендодателя, не постав-
лено или поставлено с опозданием, или не соответствует условиям договора,
Арендатор имеет право в отношении Арендодателя прекратить договор лизинга.

31. Если Арендатор реализовал свое право прекратить договор, он вправе
требовать обратно любые периодические платежи и другие суммы, выплаченные им в
качестве аванса, за вычетом стоимости тех выгод, которые Арендатор извлек из
оборудования.

32. При выполнении Арендодателем всех условий договора Арендатор не может
отказаться от лизинга до истечения срока договора. Как правило, не допускается
внесение изменений в договор лизинга, заключенного на относительно небольшую
сумму (до 200 тыс. рублей) и до истечения срока которого осталось менее года.

33. В случае расторжения договора лизинга Арендатор должен оплатить Арен-
додателю компенсацию, равную сумме остающихся взносов за наем (еще не выпла-
ченной части согласованной стоимости объекта лизинга), а также все прямые и
косвенные убытки Арендодателя, связанные с использованием объекта лизинга.
Досрочная покупка Арендатором оборудования (имущества) допускается по
истечении не менее года действия договора лизинга по цене, равной справедливой
рыночной (реальной) стоимости в данный момент.

34. В случае полной утраты имущества аренды или его полной конструктивной
гибели все последующие арендные взносы должны быть уплачены Арендатором Арен-
додателю, и действие договора прекращается.

35. Арендатор не имеет в отношении Арендодателя никаких иных прав требо-
вания, связанных с недопоставкой, просрочкой в поставке или поставкой несоот-
ветствующего оборудования и не освобождает Арендатора от выполнения обязан-
ностей по договору лизинга.

36. В случае, если Арендатор, независимо от причин, в течение трех дней
после получения оборудования от поставщика не сообщил Арендодателю о данном
событии, Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере _____________ руб-
лей за каждый день сверх трехдневного срока, предназначенного для уведомления
о прибытии оборудования.

37. Ни одна из сторон не имеет права передавать свои права и обязанности
по настоящему договору третьим лицам без письменного на то согласия другой
стороны.

VII. Рассмотрение споров

38. Разногласия, возникающие в процессе выполнения условий настоящего до-
говора, предварительно рассматриваются сторонами в целях выработки взаимопри-
емлемого решения с оформлением двухстороннего протокола рассмотрения.
При невозможности урегулирования споров и разногласий путем двухсторонне-
го соглашения они передаются на рассмотрение в органы арбитражного суда или
суда.

39. Настоящий договор лизинга составлен в трех экземплярах: первый и тре-
тий хранятся у Арендодателя, второй - у Арендатора. Все приложения к договору
являются его неотъемлемой частью.
Всякие изменения и дополнения к настоящему договору будут действовать при
условии, если они совершены в письменной форме и подписаны обеими сторонами.

40. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действу-
ет до прекращения отношений по нему.

Адреса, реквизиты и подписи сторон.

Специфика заключения договора лизинга недвижимости

Кира Анатольевна СЛОБОДЯНИНА, директор филиала Братского Народного Банка (г. Иркутск)
Источник публикации: Журнал "Арбитражная практика" (издается совместно с Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации), № 2 за февраль 2006г. стр. 69-72

Отсутствие четкого регулирования порядка заключения договоров финансовой аренды (лизинга) недвижимости нормами ГК РФ об аренде, Федерального закона от 29.10.98 № 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" повлекло довольно много споров, связанных с оформлением лизинговых сделок, предметом которых является недвижимое имущество. Относительно порядка заключения таких договоров существуют различные мнения, в том числе практикующих юристов и судей. Но пока федеральные окружные суды не выработают единую практику, а Высший Арбитражный Суд РФ не дает свои рекомендации, указанные споры будут возникать и далее.

В настоящее время оформились две позиции. Сторонники первой категории, утверждают, что договор финансовой аренды (лизинга) недвижимости, предметом которого выступают нежилые помещения (далее - договор лизинга недвижимости), подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно второй позиции нет необходимости в государственной регистрации договора лизинга недвижимости. Этот тезис обосновывается отсутствием в ГК РФ нормы, обязывающей осуществлять регистрацию права аренды.

Так, при рассмотрении дела 1 в Арбитражном суде Иркутской области, была сделана ссылка на следующее. Исходя из анализа норм главы 34, ст. 131 ГК РФ, момент регистрации аренды не связан с моментом заключения договора лизинга, поскольку требований о регистрации самого договора лизинга недвижимости в ГК РФ не содержится. На момент подписания договора лизинга недвижимости в силу ст. 665 Кодекса, подлежащее передаче имущество у лизингодателя отсутствует. Недвижимость еще находится у продавца и его вещные права договором лизинга недвижимости не обременяются. Значит, такой договор должен заключаться в соответствии с общими нормами ГК РФ о заключении договоров.

Заключив договор лизинга недвижимости, лизингодатель приобретает предмет лизинга у продавца и обращается с заявлением о государственной регистрации перехода к нему права собственности согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ. После государственной регистрации права собственности лизингодателя на предмет лизинга подлежит госрегистрации аренда. В этом случае регистрируется не сделка - договор лизинга недвижимости, а ограничение прав лизингодателя арендными правами лизингополучателя согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ.

С представителями второй позиции можно согласиться в следующем. Действительно, в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности, ограничение этого права подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав учреждениями юстиции. В частности, регистрируются право собственности, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и другими законами. Так, согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе аренда, а в силу абз. 3 п. 2 ст. 13 этого Закона, госрегистрация ограничения (обременения) права на объект недвижимости или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Резюмируя, можно сделать вывод, что государственной регистрации подлежит ограничение права собственности правами арендатора (аренда) в соответствии с нормами, регулирующими порядок регистрации. Однако в силу п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, вывод, что регистрации подлежит не сделка - договор лизинга недвижимости, а ограничение прав лизингодателя, не соответствует ст. 131, 164, п. 2 ст. 609 ГК РФ.

Анализ норм ст. 131 и 164 и главы 34 ГК РФ позволяет утверждать, что порядок государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества регламентируется ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 3 ст. 26 названного Закона государственной регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения. Следовательно, изложенная выше позиция несостоятельна.

Сторонники точки зрения о необходимости государственной регистрации договора лизинга недвижимости 2. ссылаются п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 164, п. 2 ст. 609 ГК РФ, -- обязательная госрегистрация договора лизинга недвижимости независимо от срока его заключения. Например, В. В. Витрянский 3. рассуждая о характерных особенностях договора лизинга недвижимости и форме его заключения, указывает, что к упомянутому договору применяются общие положения об аренде ( 1 глава 34 ГК РФ), а именно п. 2 ст. 609, так как специальные правила о договоре лизинга не содержат иных требований.

Данный вывод ученый мотивирует тем, что "схема регулирования отдельных видов договора аренды, используемая в ГК РФ (ст. 625), исключает возможность применения к договору лизинга специальных правил, регламентирующих договор аренды зданий (сооружений) и договор аренды предприятия". В. В. Витрянский отмечает что "специальные правила о договоре аренды зданий (сооружений) и договоре аренды предприятия не подлежат применению к договору лизинга (даже в том случае, если объектами лизинга являются именно здание, сооружение или предприятие). В отличие от договора аренды здания или сооружения договор лизинга указанных объектов подлежит государственной регистрации и в том случае, когда срок лизинга здания (сооружения) не превышает одного года" .
Между тем имеются законные основания не согласиться с выводом о необходимости госрегистрации договора лизинга недвижимости, заключенного на срок менее одного года.

Глава 34 ГК РФ регулирует правоотношения, связанные с арендой. В этой главе содержатся как общие нормы об аренде, так и специальные правила, посвященные отдельным видам договора аренды и некоторым видам имущества, которое может быть предметом аренды. Согласно ст. 625 ГК РФ к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные § 1 главы 34, применяются, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах.

Договор финансовой аренды (лизинга) - разновидность договора аренды и регулируется правилами, закрепленными в § 6 главы 34 ГК РФ. Положения о финансовой аренде не содержат специальных требований относительно государственной регистрации договора и порядка его заключения, когда предметом договора, выступает недвижимое имущество. Принимая во внимание нормы ст. 625, п. 2 ст. 609 ГК РФ, есть основания полагать, что договор лизинга недвижимости, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 609. Указанный договор, заключенный на срок менее года, не должен регистрироваться в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ: предметом договора выступает недвижимое имущество, права на которое подлежат госрегистрации, а срок, на который заключается договор, составляет менее года.

Диспозиция п. 2 ст. 609 ГК РФ указывает на ее применение лишь в случае, когда иное не установлено законом. Однако иной порядок государственной регистрации договора установлен самим Кодексом в п. 2 ст. 651. О применении данной нормы высказался и Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 01.06.2000 № 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" Таким образом, принимая во внимание, что предметом договора лизинга является нежилое помещение - объект недвижимости, отличный от здания или сооружения, в котором он находится, но неразрывно с ним связанный, необходимо примененять п. 2 ст. 651 ГК РФ, согласно которому, договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В настоящее время независимо от того, подлежит госрегистрации договор лизинга недвижимости, заключенный на срок менее или более одного года, существуют трудности, связанные с порядком осуществления регистрации учреждением юстиции. В качестве примера приведем судебное дело 4. Учреждение юстиции отказало в госрегистрации договора лизинга недвижимости на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку заключение упомянутого договора должно предшествовать заключению договора купли-продажи предмета лизинга и госрегистрации перехода права собственности на предмет лизинга к лизингодателю. В противном случае такой договор должен квалифицироваться как договор аренды.

ФАС Восточно-Сибирского округа считает позицию учреждения юстиции правильной. Суд кассационной инстанции исходит из существенного условия договора лизинга, выделяющего его из других договоров аренды: на момент заключения договора лизинга лизингодатель не должен являться собственником имущества, и не дает оценку тому обстоятельству, что объектом договора лизинга выступает недвижимость - отдельный вид имущества (ст. 625 ГК РФ).
Со ссылкой на указанное существенное условие договора лизинга федеральные суды и ученые рассматривают споры между субъектами лизинговой сделки, предметом которой является движимое имущество 5. Примечательна позиция ФАС Московского округа, согласно которой "последовательность заключения договоров купли-продажи и лизинга не является определяющим моментом для квалификации договора лизинга" 6 .

Однако существует и другая точка зрения. По мнению автора к порядку осуществления государственной регистрации сделки необходимо применять правила ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регламентирующие порядок регистрации, в том числе его п. 2 ст. 13, п. 1, 3 ст. 26, совместно с положениями ст. 131. 164, 625, 651, 665 ГК РФ.

В силу п. 1, 6 ст. 131, п. 1 ст. 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат сделки с недвижимым имуществом в случаях и порядке, предусмотренных ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно п. 1 ст. 2 названного Закона, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Следовательно, госрегистрации подлежат именно сделки (в случаях, предусмотренных Законом) и права на недвижимое имущество, их ограничения, в порядке, установленном ГК РФ, ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в том числе возникновение права и его ограничение на основании договора (сделки).

Согласно ст. 26 Закона, ст. 609 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор лизинга недвижимости, причем регистрация осуществляется как обременение прав арендодателя (лизингодателя) правами лизингополучателя.
Чтобы осуществить регистрацию обременения права лизингодателя правами лизингополучателя в Едином государственном реестре прав, в этом реестре ранее должно быть зарегистрировано право собственности лизингодателя на объект недвижимости, что и предусмотрено п. 2 ст. 13 Закона об регистрации. Следовательно, до регистрации обременения права правами лизингополучателя на объект недвижимости, являющийся предметом договора, вытекающими из договора лизинга, согласно ст. 131 ГК РФ в упомянутом реестре должны быть зарегистрированы ранее возникшие права на этот объект, именно лизингодателя.

Не подлежат обременению и права продавца предмета лизинга, иначе будут нарушены его права и законные интересы. До госрегистрации двустороннего договора лизинга недвижимости, он не считается заключенным. Соответственно, незаключенный договор не может порождать прав и обязанностей не только у сторон договора, но и у продавца имущества, не являющегося стороной договора лизинга. Само по себе указание в тексте договора лизинга недвижимости на имя продавца еще не означает, что он дал согласие на продажу предмета лизинга лизингодателю и что сделка купли-продажи вообще состоится.

Можно предположить два варианта выхода из создавшейся ситуации. Первый - когда договор лизинга недвижимости содержит указание о применении условий заключенного между сторонами договора лизинга к их отношениям, возникшим до его заключения (т. е. до госрегистрации сделки), в силу п. 2 ст. 425 ГК РФ. Этот вариант больше подходит к правоотношениям сторон договора, когда фактически предмет лизинга находился в пользовании у лизингополучателя до государственной регистрации договора.

Остается открытым вопрос о моменте перехода права собственности на объект недвижимости к лизингодателю. Учреждение юстиции отказывает в госрегистрации сделки, когда на момент ее регистрации лизингодатель уже зарегистрировал право собственности на объект лизинга, поскольку по своему содержанию такой договор не соответствует закону 7. Учреждение юстиции обязано осуществить регистрационные действия, предписанные законом, в частности, при обращении субъекта (субъектов) лизинга должно зарегистрировать: договор лизинга ст. 164, 665 ГК РФ и ст. 13 Закона о регистрации). В этом случае лизингодатель не должен быть собственником предмета лизинга.

Кроме того, закон обязывает осуществить регистрацию ограничения права собственности лизингодателя в отношении предмета лизинга, в силу ст. 131 ГК РФ и в порядке, предусмотренном ст. 13, 26 Законом о регистрации. Однако, лизингодатель и лизингополучатель не обязаны, обращаться с заявлением о регистрации ограничения права после осуществления госрегистрации договора лизинга. Собственно обременение права собственности не возникает, поскольку нет прямого указания об этом в законе, как например при возникновении ипотеки в силу закона. Значит, регистрационные действия должны производиться учреждением юстиции одновременно при обращении субъектов лизинга за регистрацией сделки (договора), что в полной мере соответствует ст. 13, 26 Закона об регистрации.

Второй вариант урегулирования проблемы видится в следующем. Заключив предварительный договор купли-продажи предмета лизинга (ст. 429 ГК РФ) между продавцом и лизингодателем, при осуществлении государственной регистрации договора лизинга недвижимости права продавца имущества могут быть обременены правами лизингополучателя без причинения значительного вреда интересам продавца даже в том случае, когда продавец откажется от заключения договора купли-продажи после регистрации договора лизинга. В подобной ситуации возникает обычный предпринимательский риск.

Статья 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регламентирует общий порядок госрегистрации аренды недвижимого имущества. Принимая во внимание, что договор лизинга является разновидностью договора аренды, есть законные основания полагать, что в данном правоотношении нужно руководствоваться в совокупности положениями ст. 26 и 13 названного Закона.

Согласно п. 1 ст. 26 Закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством госрегистрации договора аренды этого недвижимого имущества, что соответствует п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 609 и п. 6 ст. 131 ГК РФ. Регистрации подлежит обременение права собственности лизингодателя (ст. 131). В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона, госрегистрация ограничения (обременения) прав на объект недвижимости возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

В силу п. 3 ст. 26 Закона, договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). Исходя из буквального толкования данного положения договор аренды регистрируется именно как обременение прав арендодателя соответствующего помещения, т. е. происходит совмещение двух регистрационных действий в одном, (в силу прямого указания закона), в отношении аренды зданий, сооружений и нежилых помещений.

В заключение резюмируем вышесказанное. Государственной регистрации подлежат сделка - договор лизинга недвижимости, заключенный на срок не менее одного года, и обременение права собственности лизингодателя в отношении предмета лизинга. Факт государственной регистрации сделки порождает, с одной стороны, права и обязанности субъектов лизинга, с другой - ограничение права собственности лизингодателя на объект недвижимости. Следовательно, по моему мнению, до осуществления госрегистрации договора лизинга недвижимости необходимо осуществить регистрацию возникновения права лизингодателя на предмет лизинга в Едином государственной реестре прав либо произвести указанные регистрационные действия одновременно.

_{[1] Решение Арбитражного суда Иркутской области от 28.06.2004 по делу № А19-6283/04-48.
[2] Комментарий к Федеральному закону <О финансовой аренде (лизинге)> / Под ред. заслуженного юриста РФ, д. ю. н. профессора Н. М. Коршунова. М. Изд-во <Норма>, 2003. См. комментарий к ст. 20; постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Иркутской области от 06.10.2004 по делу № А19-6283/04-48. Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Иркутской области от 06.10.2004, дело № А19-6283/04-48.
[3] Витрянский В. В. доктор юридических наук, профессор. Вестник ВАС РФ. Специальное приложение <О лизинге>. 1999. № 10. С. 69-88; Брагинский М.И. Витрянский В.В. Договорное право. Книга II <Договоры о передаче имущества>. 6-й завод.-М. <Статут>, 2004, С.605-606.
[4] Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.01.2005 по делу № А19-6283/04-48-Ф02-5487/04-С2.
[5] Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.12.99 по делу № А58-18/99-Ф02-2082/99-С2; Гражданское право. Т. II. Полутом 1 / Под ред. Е. А. Суханова. М. Волтерс Клувер, 2004. См. раздел 6, подраздел 3.
[6] Постановление ФАС Московского округа от 18.01.2005 № КГ-А40/12614-04.
[7] Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.01.2005 по делу № А19-6283/04-48-Ф02-5487/04-С2.}