Категория: Бланки/Образцы
Если вы сдаете квартиру или комнату в наём, может возникнуть ситуация, когда жильцы оказываются недобросовестными, не выполняют своих обязательств, не платят за проживание или коммунальные услуги, ведут себя несоответствующим образом или разрушают ваше имущество. Естественно, в этом случае любой собственник захочет досрочно расторгнуть договор и выселить нежелательных квартирантов. Как это сделать подробно описано в нашей статье. Мы так же остановимся на проблемных вопросах, таких как: выселение в зимний период и выселение квартирантов с детьми.
Ст. 687 Гражданского кодекса предусматривает случаи, в которых договор найма жилого помещения может быть досрочно расторгнут.
Итак, досрочно расторгнуть договор найма жилого помещения можно одним из трех способов:
Закон предусматривает несколько причин для досрочного расторжения договора Наймодателем, при этом принять решение о выселении может только суд. Итак, досрочное расторжение договора найма жилого помещения возможно в следующих ситуациях:
Обратите внимание, что российское законодательство предусматривает свободу договора, что означает, право сторон самостоятельно определить все условия, в том числе и возможность досрочного расторжения договора по основаниям, не предусмотренным в законе.
Выселение квартирантов, если вы не заключали договорГК предусматривает обязательную письменную форму договора найма. Несоблюдение письменной формы лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания и подтвердить факт наличия между сторонами такого договора можно только в том случае, если у Вас есть письменные или иные доказательства (видеозаписи, расписки, аудиозаписи и т.п.). В случае если суд признает наличие договора, то дальнейшее разбирательство будет происходить в общем порядке (оцениваться основания для выселения, исполнение обязанности по уведомлению и т.п.).
Если у Вас нет никаких доказательств наличия договора, то выселить квартирантов можно при помощи полиции, заявив о незаконном проживании в Вашей квартире посторонних лиц. Однако взыскать с них просроченную арендную плату и причиненные убытки будет очень трудно.
Отсутствие договора найма жилого помещения, занимаемого квартиросъемщиками, свидетельствует об отсутствии у последних любых прав занимать помещение и проживать в нем. Таким образом, процедура выселения в этом случае достаточно проста.
Существует два способа того, как выселить квартирантов, проживающих без договора в случае, если они не желают освободить квартиру добровольно:
Следует отметить, что полиция непосредственно выселением не занимается, это не входит в и полномочия. Их функция в этом случае – обеспечивать правопорядок при разрешении вопросов гражданско-правового характера.
Договор заключался: выселить досрочно или по истечениюСогласно нормам жилищного права, порядок выселения квартирантов, договор с которым заключен, зависит от того, закончился ли срок договора аренды жилья. Окончание срока договора аренды означает, что квартиросъемщики утратили право пользования занимаемого ими помещения, и таким образом, не имеют права проживания в нем. Алгоритм действий в таком случае может быть аналогичен вышеописанной процедуре выселения жильцов, договор аренды с которыми не заключался.
Основания для выселения квартиросъемщиков до истечения срока договора аренды, как правило, указывается в самом тексте договора. Такими основаниями, как уже говорилось выше, могут быть просрочка арендной платы, порча имущества хозяина квартиры, систематические нарушения общественного порядка и т.д. Подробно о расторжении договора аренды можно прочитать в этой статье.
В случае, если квартиранты имеют временную регистрацию в квартире, то они имеют право проживания в ней до истечения срока регистрации. Выселить таких нанимателей принудительно возможно только в судебном порядке.
Что делать, если квартирант отказывается от получения уведомления?Для того чтобы закон встал на сторону наймодателя, он должен надлежащим образом уведомить жильцов о предстоящем выселении или о необходимости устранения нарушений. Доказательством исполнения обязанности об уведомлении, является проставленная подпись нанимателя и дата вручения на втором экземпляре уведомления. Не забывайте про дату! Это необходимо для правильного отсчета срока освобождения занимаемой площади или устранения нарушений. Срок начинает исчисляться с 00 часов суток, следующих за датой вручения.
Итак, первое, что необходимо сделать – вручить квартирантам требование о выселении. Лучше, если такое требование будет вручено лично под подпись. Если же жильцы отказываются от подписи, то текст требования может быть зачитан им вслух в присутствии двух свидетелей, о чем нужно сделать отметку на документе. Такое требование понадобится в дальнейшем для обращения в суд.
Если квартиранты отказываются принимать уведомление, то его нужно отправить заказным письмом с уведомлением о вручении. При этом Вам обязательно нужно сохранить почтовую квитанцию об отправке, которая будет доказательством исполнения Вами обязанности по уведомлению. Отправлять письмо нужно по адресу фактического места проживания, которое подтверждается заключенным договором аренды. Если даже наниматель откажется от получения письма, то судебная практика показывает, что суду достаточно того, что Вы направили это письмо, следовательно, исполнили свою обязанность в полном объеме.
В случае если стороны не смогли решить конфликт мирно, единственным выходом является обращение в суд. Для этого Вам потребуется составить исковое заявление и приложить к нему все имеющиеся у Вас документы: договор найма, расписки о внесении арендной платы, заключения экспертов о состоянии жилья, квитанцию об отправке уведомления, экземпляр уведомления с отметкой нанимателя о получении и т.п. Срок судебного разбирательства и срок, установленный судом для освобождения квартиры, должен быть оплачен в соответствии с установленным размером арендной платы.
Кроме того, можно заявить требование о возмещении судебных расходов (размер уплаченной государственной пошлины и стоимость услуг юриста, если он привлекался). Только не забывайте, что для того чтобы расходы компенсировали, Вам необходимо их подтвердить.
Порядок выселения квартиросъемщиков через суд примерно одинаков для всех случаев досрочного расторжения договора аренды. Можно рассмотреть его на примере того, как выселить квартирантов за неуплату.
Процесс выселения начинается с составления соответствующего искового заявления.
Исковое заявление на выселение из квартиры подается в суд по месту нахождения жилплощади, занимаемой квартирантами. Иск должен содержать следующие сведения:
Заявление о принудительном выселении также должно содержать ссылки на нормы действующего гражданского и гражданского процессуального законодательства, регулирующие судебную процедуру и другие аспекты расторжения договора аренды.
При подаче иска заявитель должен оплатить государственную пошлину в размере 200 рублей. При удовлетворении требований истца указанная сумма может быть взыскана с ответчика по заявлению о выселении.
В случае если квартиранты не исполняют уже вступившее в законную силу решение суда о выселении, собственник вправе направить исполнительный документ в подразделение службы судебных приставов.
Подробнее о составлении иска, образец заявленияВ суде исковое заявление о выселении квартирантов является правовым механизмом защиты прав собственника жилья.
Исковое заявление о выселении временных жильцов подсудно районному суду, относящемуся к месту регистрации (жительства) квартиранта-ответчика.
Иск оформляется письменно и подается в судебные инстанции со следующими приложениями:
В текущем году госпошлина за судебное рассмотрение требований о выселении квартирантов составляет 300 рублей.
К требованиям о принудительном выселении квартирантов из квартиры, по общему правилу, применяется общий трехгодичный срок исковой давности.
Тем не менее, существующая судебная практика не так однозначна по данному вопросу.
В некоторых ситуациях, с учетом всех нюансов, допустимо применение ст. 208 российского Гражданского Кодекса, отменяющей исковую давность для требований собственника-истца об устранении нарушений его прав.
Чтобы просмотреть или скачать документ, пожалуйста, поддержите нас лайком!
Иск о выселении квартиранта должен содержать:Для составления заявления, отвечающего процессуальным требованиям, можно использовать образец иска о выселении. Законодателем установлен двухмесячный срок для разрешения соответствующего иска.
В результате судопроизводства выносится решение об удовлетворении выдвинутых заявителем требований о выселении жильцов либо об отказе в выселении.
Выселение квартирантов из занимаемой ними квартиры – достаточно сложная процедура. Есть множество нюансов, зависящих от наличия или отсутствия договора, временной регистрации квартиросъемщиков, проживания с ними детей.
В каждом конкретном случае существует свой порядок проведения данной процедуры, позволяющий учитывать права и интересы как нанимателей жилья, так и собственников квартиры.
К сожалению для тех квартирантов, кто не оформлял никакого договора при съёме жилья, наличие детей никак не смягчает общие правила, установленные для их выселения.
Вне зависимости от наличия детей, арендодатель может выселить квартирантов в любое время, и всё зависит только от его порядочности.
Однако если дело доходит до суда, то суд может принять во внимание наличие маленьких детей и посчитать это смягчающими обстоятельствами.
Выселение квартирантов зимойЕсли появляются основания для выселения квартирантов, наймодатель имеет право требовать выселения, вне зависимости от времени года. При этом не имеет значения чем установлены эти основания. Некоторые могут содержаться в договоре, составленном сторонами, а другие содержатся в ГК (перечислены выше).
Правда для того чтобы выселить жильцов, в большинстве случаев требуется обращение в суд. Суд рассмотрит представленные доказательства нарушения условий договора и вынесет решение о возможности досрочного расторжения договора.
В качестве доказательств могут выступать расписки, договор, свидетельские показания, заключение экспертов об аварийном состоянии здания и т.д.
В случае заключение договора об аренде и регулярного выполнения арендатором всех его условий, суд может не удовлетворить заявление о выселении со стороны арендодателя, если оно было подано в период отопительного сезона.
Зимний период может послужить на благо квартиранту и защитить его право на проживание.
Однако к тому, как выселить квартирантов без договора, данные поблажки не относятся, так как арендаторы не имеют никаких прав, а арендодатели никаких обязательств. В этом случае зимний период не может помешать выселению.
Собственник может вызвать полицию, чтобы зафиксировать агрессивное или разрушительное поведение квартирантов.
Также имеет смысл пригласить участкового, если нужно зафиксировать неправомерное или нецелевое использование жилого помещения.
Помимо подтверждения фактов нарушения законодательства Российской Федерации и незаконной деятельности на территории квартиры, сотрудники полиции и участковые также могут подтвердить проживание квартирантов по данному адресу.
Для этого необходимо составить письменное обращение, после чего получить подтверждения также в письменном виде.
Если квартиранты сменили замки, что препятствует попаданию собственника в квартиру, то вскрывать дверь следует в присутсвии полицейских. Необходимо иметь при себе документы, подтверждающие ваше право собственности на жилье. А также не заюудьте составить письменный протокол произошедшего.
Случаются такие ситуации, когда арендатор, втайне от собственника сдаёт жильё третьим лицам. Если договор аренды не предусматривает сдачу жилья третьим лицам, или договор аренды вовсе не заключался, то в этом случае собственник имеет право:
Довольно часто причиной выселения квартирантов становится не их неплатежеспособность, а буйное поведение или вредные привычки. Тем, кого волнует вопрос, как выселить квартирантов соседей, можно посоветовать лишь одно. Жалуйтесь! Сначала звоните хозяевам квартиры и требуйте, чтобы они приняли меры. Скорее всего, они не захотят усложнять себе жизнь и избавят вас от надоевшего соседства.
Ну а если хозяева квартиры бездействуют, а временные жильцы продолжают отравлять вам жизнь, вызывайте участкового и пишите заявление в полицию. Как только их накопится больше трех, участковый будет обязан принять меры.
Скорее всего, дело будет передано в суд, и соседям, допустившим проживание на своей жилплощади квартирантов, не соблюдающих установленные правила, придется заплатить штраф.
Кстати, если вы озадачены тем, как выселить квартирантов из коммунальной квартиры, действовать надо аналогичным способом.
Только запротоколированные заявления в полицию, подтверждающие, что вы действительно страдаете от неудобного соседства, помогут вам решить дело в свою пользу.
Одним словом, выселение квартирантов может оказаться делом хлопотным и долгим, с которым лучше и вовсе не сталкиваться в жизни. И для того, чтобы избежать этого, постарайтесь обезопасить себя заранее.
Для этого соблюдайте следующие правила:Соблюдение этих несложных правил поможет вам избежать неприятных последствий сдачи жилья внаем. Однако, если вы все же столкнетесь с проблемой, как выселить квартирантов из квартиры, не отчаивайтесь, вы можете обратиться за бесплатной консультацией к юристу на нашем сайте в окошке в нижнем правом углу страницы.
Окт 7, 2016 Колосков Дмитрий
Вы решили сдать квартиру. Вы мечтаете иметь дополнительный доход от сдаваемого в аренду жилья? Вы хотите спать спокойно, максимально обезопасив себя от вероятных проблем в будущем? — тогда вам жизненно необходим договор аренды !
Что это такое, лучше выяснить заблаговременно. После принятия решения, не стоит спешить, а лучше все тщательно продумать.
От вашей предусмотрительности, от того, насколько скурпулезно и грамотно вы пропишите всевозможные нюансы арендного соглашения, зависит многое, если вдруг внезапно возникнет спорная ситуация. Причем данный документ, в случае назревающего конфликта, защитит как ваши интересы, так и интересы нанимателя.
Подписанный сторонами соглашения договор, гарантирует права двух сторон. Арендодатель передает квартиру. принадлежащую ему по праву собственности, во временное пользование нанимателю на определенных условиях и на конкретный срок. Желательно при этом прописать, кто имеет право проживать в данной квартире. Это очень важный момент и не стоит его сбрасывать со счетов. Также, во все времена, строго необходимыми и обязательными пунктами любого действительного договора аренды всегда будут: предмет, субъект и объект соглашения, ежемесячная стоимость аренды и конкретные даты внесения платежей. Всяческая оплата должна подтверждаться письменно наймодателем, с указанием точных сумм и сроков данной выплаты, периодичность платежей. указывается лицо, осуществляющее оплату коммунальных услуг, Интернета, телевидения и телефонной связи.
Помимо этого, по желанию сторон, в пунктах соглашения может быть прописано множество других значимых для участников моментов:
В договор можно включать любые другие пункты, на ваше усмотрение, если они важны и значимы для участников сделки и не вступают в противоречия с законом и положениями документа.
Договор аренды должен быть сделан в двух копиях и отдан на подписание всем заинтересованным сторонам сделки.
Соглашение при желании может быть расторгнуто. если обе стороны придут к взаимному консенсусу: съемщик и арендатор, но при этом все должно быть согласовано заранее. с предварительным уведомлением противоположной стороны минимум за две недели (и более) до даты ожидаемого прекращения договора. Помимо всего вышесказанного, договоренность перестает иметь силу. если одна из сторон серьезно нарушает пункты договора. В качестве примера можно рассмотреть ситуацию, когда полная оплата не вносится в очерченные документом сроки, подвергается порче сдаваемая жилплощадь и имущество в ней, сдаваемая квартира используется не по назначению. а также в случае многочисленных претензий со стороны соседей. Если арендатор нанес урон имуществу, то с него взыскивается причиненный материальный убыток в полном ценовом объеме.
Квартирант также вправе инициировать расторжение договора найма. если жилище вдруг стало непригодным для постоянного проживания по независящим от него причинам. Это может быть все, что угодно, неожиданное возгорание, затопление (по вине людей, проживающих на выше лежащих этажах) и т. д.
Вас также может заинтересовать как составить договор аренды нежилого помещения, если это прописано в вашем бизнес-плане или для частных целей.
Необходимо как можно более тщательно прописывать условия и вариации досрочного расторжения заключенного договора найма. поскольку превалирующая часть споров возникает между сторонами именно из-за этого. В случае, если съемщик изъявил желание выехать из квартиры досрочно. то у владельца недвижимого имущества остается залог. послужащий своеобразной компенсацией за причиненные денежные потери. Если же собственник решил досрочно расторгнуть договор без соответствующего предупреждения и при условии соблюдения нанимателем всех пунктов договора, хозяин обязан будет произвести выплаты денежной суммы за фактически не прожитое время, а также вернуть нанимателю сумму комиссионного вознаграждения, выплаченную посреднику данной сделки (это может быть агент по недвижимости). В конце соглашения полностью прописываются паспортные данные. сверяются с оригиналами, если стороны удовлетворены и не имеют претензий, расписываются.
Арендатор берет обязательство на своевременную уплату арендной суммы (желательно прописать точные цифры неустойки за каждый просроченный день), сохранность жилья. Когда срок аренды, прописанный в действительном договоре, истечет, освободить нанимаемое помещение с передачей жилья его законному собственнику в первоначальном состоянии. Какое-либо несогласованное раннее суммарное изменение арендной платы на время действия соглашения не допускается.
Никакие самовольные перепланировки категорически неприемлемы. Квартирант не должен сдавать жилье кому-либо повторно и вносить изменения в интерьер без письменного согласования с собственником. Со своей стороны арендодатель обязан в оговоренный период уступить квартиру нанимателю в пригодном к проживанию виде. В случае незапланированного выселения раннее прописанного в договоре аренды срока, на наймодателя накладывается штраф в пользу арендатора. Точная цифра вероятных штрафных выплат заранее оговаривается и фиксируется в заключаемом арендном договоре.
О том, как зарегистрировать ООО мы расскажем в этой статье, порядок действий при ликвидации предприятия и последующим увольнении сотрудников .
На период действия заключенного соглашения арендодатель имеет право посещать сдаваемую жилплощадь в целях проверки данной квартиры на предмет целостности, но желательно не чаще одного раза в месяц, по предварительной договоренности с жильцом и в его присутствии. Окончательный вариант изученного и утвержденного сторонами договора, печатается в двух экземплярах, внимательно просматривается заинтересованными лицами, датируется, подписывается участниками договора.
Стандартные ошибки при подписании арендного договора
Продумав все нюансы, вы можете, наконец расслабиться и получать ежемесячный желаемый доход с квартиры. Ваша внимательность при составлении договора и затраченное время принесут вам дивиденды и улучшат ваше материальное положение .
Комментариев: 2
