Категория: Бланки/Образцы
Вопрос: Являясь, с бывшим супругом, собственниками 2-х комнатной квартиры, и на основании определения суда за каждым из нас закреплено по комнате.
В настоящий момент, я хочу продать свою комнату. Бывший супруг работает в Коми РФ, вахтовым методом, точного адреса работы – нет. По месту регистрации (в Московской области), он бывает один раз в год. Я знаю адрес его родителей.
Вопрос: 1. Как в такой ситуации сделать предложение о покупке?
Вопрос: 2. Как правильно составить предложение о покупке, должно ли оно быть нотариально заверено?
Ответ: Предложение о выкупе доли регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, а именно, статьей 246 распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, но участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
В свою очередь статья 250 говорит о том, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
На основании статьи статьи 20 местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает, то есть Вам необходимо отправить письмо с предложением о выкупи по месту, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.
Определенной формы у предложения о выкупе нет. Его нотариальное заверение не обязательно, но может быть весомым доказательством того, что вы свою обязанность о предложении выкупа доли выполнили.
Обратите внимание на то, что законодательство предоставляет преимущественное право выкупа долевого имущества у других собственников тем, кто имеет свои доли в квартире. При регистрации права собственности регистрирующий орган потребует нотариально заверенный отказ от такого права преимущественного выкупа.
Чтобы выкупить долю в квартире, частью которой вы владеете, напрямую обратитесь к соответствующему собственнику и сделайте предложение о покупке. Если условия сделки устраивают обе стороны, пройдите процедуру оформления документов и зарегистрируйте передачу собственности в порядке, установленном законом. Поскольку вы имеете право преимущественного выкупа, проблем с оформлением сделки обычно не возникает.
Если вы нашли покупателя на свою долю в квартире, обратитесь к другим собственникам жилья с предложением выкупить вашу долю. Лучше всего сделать это, направив заказное письмо с уведомлением. В том случае, если отношения с прочими собственниками квартиры хорошие, сделать такое предложение можно просто в личной беседе.
В случае отрицательного ответа предложите собственникам оформить отказ нотариально. Когда вы получите нотариально заверенный документ об отказе от преимущественного права всех других собственников объекта недвижимости, совершите сделку купли-продажи своей доли лицу, заинтересованному в такой покупке.
Воздержитесь от заключения сделки с применением договора дарения. На такую хитрость иногда идут, если собственник доли фактически не проживает в квартире и найти его, чтобы заручиться нотариально заверенным отказом, не представляется возможным. Недостаток такого способа состоит в том, что выкуп с применением договора дарения с юридической точки зрения не соответствует своей истинной сути. Суд вполне может посчитать данную сделку недействительной и вернуть объект недвижимости прежнему владельцу, оставив покупателя без денег.
Совет 2: Как выкупить долю домаДом, разделенный на доли, находится в общедолевой собственности. Совладельцы всех частей имеют право преимущественной покупки, если часть недвижимого имущества продается (статья 250 ГК РФ). Покупка осуществляется по общим правилам и условиям, установленным владельцем части дома.
Если вы живете в доме, который разделен на несколько частей и имеет несколько собственников, то при продаже любой части дома имеете право преимущественной покупки. Это означает, что собственник части дома не имеет права совершить сделку купли-продажи с посторонними лицами, не уведомив вас в письменном виде нотариальным документом с описью всех условий сделки и цены.
Если вы получили письменное уведомление заказным письмом с описью вложения, то должны в течение 1 месяца дать ответ и начать сделку купли-продажи. Если вы не выразили желание выкупить часть общей долевой собственности, то собственник ее части имеет право совершить сделку без вашего разрешения и продать часть имущества совершенно посторонним лицам.
При желании совершить сделку купли-продажи по приобретению части дома. письменно уведомите собственника этой части заказным письмом с описью вложения. Внесите залог за дом в размере 10-30% от стоимости доли и заключите предварительный договор купли-продажи, который подтверждает ваши серьезные намерения и документально оформляет внесенный залог.
Как предварительный, так и основной договор купли-продажи вы имеете право заключить в простой письменной или в нотариальной форме (статья 550 ГК РФ). Если вы заключаете все виды договоров письменно, попросите присутствовать свидетелей с вашей стороны и со стороны продавца для подтверждения сделки подписями и паспортными реквизитами. Учитывайте, что в договоре должны присутствовать: полная опись предмета сделки, в вашем случае части дома (статья 421, 420, 549 ГК РФ); условия сделки (статья 432, 554 ГК РФ); цена (статья 317 ГК РФ); площадь части дома (статья 555 ГК РФ); перечень лиц, которые имеют права собственности на часть дома (статья 292, 558 ГК РФ).
Если вы не разбираетесь в юридических тонкостях заключения сделки, обратитесь к нотариусу и вам оформят предварительный и основной договор в соответствии со всеми требованиями закона.
В последнюю очередь заключите письменный акт приема-передачи и зарегистрируйте права собственности на часть дома в ФУГРЦ.
Учитывая, что большая часть объектов жилой недвижимости в России находится в долевой собственности, выкуп доли в квартире – это весьма популярная сделка. Стоит отметить, что продажа части жилого помещения кардинально отличается от аналогичной сделки с целым объектом недвижимости.
Если вы проживаете в одной квартире с родственниками, или совершенно посторонними людьми, рано или поздно возникает конфли кт ст орон. Если невозможно урегулировать ситуацию мирным путём, один из собственнико в в праве продать свою часть недвижимости и на вырученные средства приобрести другое жильё. Расскажем, как происходят такие сделки на практике.
Выкуп доли в квартире происходит по обоюдному согласию собственников. Обратите внимание, что действующим законодательством предусмотрено преимущественное право выкупа.
Если вы решили продать свою часть жилплощади, то обязаны сначала сделать предложение другим совладельцам недвижимости. Если другие собственники не желают выкупать причитающуюся вам по закону долю, можете смело давать объявления о продаже в печатных изданиях и интернете.
Стоит отметить, что некоторые агентства недвижимости практикуют срочный выкуп долей в квартире, поэтому, если хотите быстро разрешить возникшую ситуацию, обратитесь к риелторам.
Нельзя выкупать, равно, как и продавать доли в коммунальных квартирах, находящихся в ведении муниципалитета. Здесь жильцы не считаются полноправными собственниками, поэтому не имеют права распоряжаться недвижимостью. Для осуществления сделки нужно приватизировать свою часть жилплощади.
Не рекомендуется выкупать долю посредством договора дарения. Такие схемы обычно практикуются у родственников. Для тех кто не знает, нужно уточнить, что договор дарения помогает близким родственникам избежать уплаты налога. В такой ситуации, один из совладельцев, якобы безвозмездно передаёт свою часть недвижимости в дар другому. Финансовый вопрос решается между сторонами в индивидуальном порядке.
Такая сделка не является законной. Если доказать корыстный интере с с торон, сделка будет аннулирована через суд. В результате недвижимость вернётся законному владельцу, а покупатель останется без денег и жилья. Судебная практика уже имела такие прецеденты.
Теперь рассмотрим, как происходит выкуп доли на конкретных примерах.
Сделка между родственникамиВыкуп доли у родственника происходит по следующему принципу. Здесь также действует преимущественное право, соответственно собственник, продающий свою долю, обязан сделать предложение о выкупе совладельцу недвижимости. Если родственник не желает выкупать часть недвижимости, он должен дать нотариально заверенный отказ.
Обратите внимание, что по закону продавец обязан известить других собственников о сделке заранее. Чтобы не возникло спорных ситуаций, лучше отправить письмо с уведомлением о вручении. На размышление о выкупе доли отводится 30 дней, по истечении указанного срока, продавец вправе искать других покупателей.
Дальнейшая сделка происходит по стандартному алгоритму купли-продажи недвижимости. Продавец получает деньги, покупатель приобретает право собственности. Обратите внимание, что без письменного отказа других собственников, Росреестр может отказать регистрировать сделку.
Чтобы выкупить долю у родственника потребуется такой пакет документов:
В судебной практике встречаются случаи принудительного выкупа долей. Это происходит, если собственник хочет продать свою часть совладельцам, которые отказываются заключать сделку.
Кроме того, принудительный выкуп часто встречается у родственников, когда квартира переходит в долевую собственность большому количеству совладельцев. В этом случае выделенная часть недвижимости признаётся через суд незначительной, и её владелец вправе отказаться от неё в пользу других родственников, получи в в замен денежную компенсацию .
Принудительный выкуп возможен при соблюдении трёх условий:
Для осуществления процедуры составляется исковое заявление в суд. Бумага должна содержать следующие пункты:
Каждое исковое заявление рассматривается в судебном порядке, если суд найдёт основания достойными, решение будет вынесено в пользу истца. Соответственно ответчик обретает права на спорную долю квартиры, компенсируя истцу фактическую стоимость квадратных метров.
Такая схема практикуется в ситуациях диаметрально противоположных предыдущей. Здесь один из собственников хочет выкупить долю другого, а последний отказывается от заключения сделки. В такой ситуации действует судебная практика принудительного выкупа. В частности, совладельцам нужно признать долю отказника незначительной и не представляющей интереса для последнего. Для принятия решения в пользу истцов, суд учитывает следующие факторы:
Это обычная практика агентств недвижимости. Если собственнику срочно нужны деньги за имеющуюся долю недвижимости, риелторы предлагают срочный выкуп.
Такая схема выгодна в первую очередь агентству. Купив часть квартиры, риелторы получают преимущественное право на приобретение других долей. Не стоит говорить, что стоимость доли намного ниже целой квартиры. Таким образом, со временем агентство может выкупить всю жилплощадь по бросовой цене.
Преимуществом срочного выкупа долей, является полное сопровождение сделки сотрудниками агентства, что позволяет избежать бумажной волокиты.
Как видите, выкуп доли в квартире — это технически сложная процедура, которая требует строго следовать букве закона.
Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:
1) Другие улсовия кроме цены должны быть указаны
2) Закон пряом не регулирует вопрос о продлении срока для покупки доли в случае болезни потенциального покупателя. Если Вы не отказываетесь от покупки, то в течении месяца с момента Вашего извещения доджны купить долю. Предлагаю Вам письменно предложить продавцу изложить все условия будущего Договора (можно просто проект истребовать) и в обратном письме акцептовать оферту, сообщив что желаете приобрести долю. Письмо отправьте ценное с уведомлением о вручении. Если необходимо потянуть время сделайте это письмо ближе к окончанию месячного срока. Считаю, что при государственной регистрации Договора и перехода права собственности на долю у продавца могут возникнуть проблемы с приостановкой, если он предоставит в Росреестр письмо с указанием только цены продажи (см. ст.24 Закона о государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним)
3) Месячный срок установлен для приобретения доли, соответственно делаем вывод о том что он должен исчислятся со дня получения Вами письма
4) Предполагается, что Вы должны именно приобрести долю в течении месяца. в противном случае продавец получает право продать ее постороннему лицу
Предлагаю при дальнейших действиях детально использовать ст. 250 Гражданского кодекса РФ
А какие условия, кроме цены должны быть указаны?
Как купить долю в течении месяца, если, к примеру, продавец доли будет уклоняться от встреч?
Записаться
В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Записаться
Законом не конкретизировано какие именно в уведомлении на преимущественное право покупки должен указать продавец "другие условия, на которых намерен продать свою долю" в общей долевой собственности. Соответственно обязательно должен указать существенные условия сделки.
Для купли-продажи объекта недвижимости существенными условиями по закону являются цена и предмет купли-продажи (его описание) ст. 554, ст. 555 ГК РФ. Таким образом, если продавец в уведомлении указал, что желает продать свою долю в квартире, т.е дал Вам описание предмета купли-продажи, и указал по какой цене намерен продавать, то он выполнил требования п.2 ст. 252 ГК РФ и уведомление считается соответствующее закону.
30-тидневный срок исчисляется с момента получения уведомления.
Записаться
Бывшие супруги далеко не всегда могут договориться о пользовании и владении имуществом, находящимся в долевой собственности. Зачастую им приходится обращаться в суд, потому что не хочется возвращаться в общую квартиру и продолжать совместное проживание.
По закону оба собственника имеют право пользоваться общей квартирой и самостоятельно распоряжаться своей долей: завещать, дарить, продавать. Но жизнь показывает, что все обстоит гораздо сложнее. Сделки с долевой собственностью имеют специфические особенности. Какова бы не была ваша ситуация, наши специалисты готовы проконсультировать вас по вопросу: «как выкупить долю мужа в квартире» и помочь разрешить проблему в ваших интересах. Вы будете знать свои права и уметь их отстаивать в любых инстанциях.
Варианты решения проблемы жильяЕсли супруги не соглашаются продать квартиру и разделить полученную денежную сумму поровну, то существуют другие варианты решения раздела имущества.
Выкупить долю бывшего мужа в совместной квартире. Такую сделку необходимо подкреплять договором. После этого, выплатив соответствующую сумму супругу, вы сможете стать единоличным собственником квартиры. Если бывший муж долю в совместной квартире отказывается продавать, этот вариант не подойдет для осуществления ваших замыслов. Действующим законодательством не предусмотрена возможность обязать собственника доли продать ее.
Бывшая супруга должна знать, что имеет преимущественное право на приобретение доли в общей квартире. Если муж соберется продавать свою часть жилого имущества общей собственности сторонним лицам, сначала он обязан предложить выкупить ее. Поэтому покупатели, естественно, будут интересоваться, имеет ли жена долю в квартире мужа. Причем он не может продать сторонним лицам свою долю дешевле, чем предложит бывшей супруге. Только если будет получен отказ жены выкупить долю мужа, он сможет совершить сделку купли-продажи.
Существует масса юридических нюансов и хитростей, которые помогают добиться решения жилищной проблемы данного характера. К примеру, бывшие супруги в случае, если кто-нибудь из них не ознакомлен с условиями совершаемой сделки, вправе оспаривать ее в суде и выставлять требования перевода прав покупателя части квартиры на себя. Другими словами, проданная доля в квартире бывшего мужа, так и будет иметь статус проданной, но права покупателя перейдут супруге.
Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, поиск покупателя на долю значительно осложняется.
Если касаться вопроса цены – стоимость доли в квартире всегда ниже, чем половина от ее стоимости.
Дети безусловно имеют право пользования жильем, где постоянно зарегистрированы их родители.
Раздельное проживание родителей предполагает решение вопроса, с кем будут проживать дети. В суд обращаются, если компромиссное решение не найдено бывшими супругами. Тогда защиту интересов лучше всего доверить опытным юристам.
